신한알파리츠, 신한L타워 편입…보유자산 1.3兆↑-삼성

[이데일리 이광수 기자] 삼성증권은 신한알파리츠(293940)가 신한L타워 지분을 매입해 최대 규모 상장 리츠로 성장했다고 평가했다. 투자의견은 ‘매수’, 목표가는 8000원을 각각 유지했다.

이경자 삼성증권 연구원은 11일 “신한알파리츠가 전날 신한L타워 지분 매입 결정을 공시했다”며 “이번 자산은 자리츠인 ‘신한케이제1호리츠’를 통해 매입하며 신한알파리츠는 자리츠 지분 60.62%를 취득한다”고 말했다.

L타워 매입가는 2798억원으로 매입구조는 에쿼티 1470억원, 대출 1400억원, 임대 보증금 등으로 구성돼 있다. 이 연구원은 “L타워는 서울 을지로에 연면적 9327평의 프라임급 오피스”라며 “신한생명이 2014년 2200억원에 미래에셋운용이 설정한 사모펀드를 통해 매입해 해당 펀드 지분 90%를 보유해왔다”고 설명했다.

그는 “2016년부터 신한생명 본사 사옥으로 사용 중이며 이번 딜 이후에도 지속 임차할 예정이라 안정성이 높다”며 “최근 중심업무지구(CBD) 권역 내에서도 임대차 수요가 늘어나는 구역”이라고 밝혔다.

이 연구원은 “L타워의 배당수익률은 기존 포트폴리오 수익률을 소폭 웃돌 것으로 추정된다”며 “자금조달 방식은 대출 형태로 매입한다음에 내년 유상증자를 통해 일부 상환하는 형태가 될 것”이라고 분석했다.

신한알파리츠는 상장 당시 자산규모는 6000억원이었지만 L타워 편입으로 연결기준 1조3000억원으로 증가했다. 그는 “공모리츠 시장이 부진한 악조건 속에서도 차질 없이 자산을 편입했다”며 “오피스 특화 리츠로 예측 가능성이 높고 CBD 코어자산을 지속 편입해 안정성이 확보됐다”고 평가했다.

이 연구원은 “올해 유상증자 전까지는 판교와 용산 등 기존자산 가치 상승에 따른 대출한도비율(LTV)을 활용해 자산을 매입해 배당수익률이 상승할 전망”이라며 “유증 이후에는 자금력에 기반해 추가 자산 편입을 통한 고성장이 예상돼, K리츠 시장 내 모범적인 성장 사례”라고 밝혔다.

그는 “코로나19로 경기둔화와 재택근무 확산 등으로 오피스 시장에 대한 우려가 존재한다”면서도 “핵심 권역의 코어자산 수요는 여전하고 가치는 견조하게 상승할 것으로 판단된다”고 말했다.

이 연구원은 “변화가 느리고 보수적인 오피스 시장 고유의 특성도 있지만 CBD 권역의 공급 리스크 요인이었던 도심 재정비 사업이 마무리에 접어들면서 내년부터 공급이 급감하기 때문”이라며 “지금은 핵심 권역 내 프라임급 오피스 투자가치가 높은 시기이며 이를 담은 신한알파리츠의 투자 매력 역시 상승할 것”이라고 말했다.