[28th SRE][Best Report]주택경기 하강 국면에 접어든 건설사 신용전망

[이데일리 이명철 기자] 지난 10년을 돌아보면 건설업계에서는 2008년 미분양 급증과 주택경기 급랭, 2013년 해외 프로젝트 대규모 손실이라는 두 차례 고비가 있었다. 해외건설 손실 위험이 줄어들고 있는 지금 주택경기 침체 기미는 또 다른 고비 로 여겨지고 있다. 한국신용평가는 건설사 영업실적을 좌우하는 주택·해외건설 사업 점검을 통해 신용도 추세를 가늠했다. 다음은 보고서 요약.

서울 주택가격 상승에 가려졌지만 광역시를 제외한 지방과 경기 외곽 지역은 주택 수요 위축과 함께 가격이 하락세다. 지방의 미분양 비중은 2015년말 40%에서 올해 7 월말 76%까지 증가했고 아파트 초기분양률과 청약경쟁률에서도 약세가 뚜렷하다. 가계대출 규제와 금리 상승으로 유동성 확대가 제한돼 지방의 부동산 투자심리는 상당 기간 위축상태가 지속될 것으로 보인다.

그래도 2008년처럼 미분양이 급증할 가능성은 제한적이다. 지금 광역시와 수도권은 미분양이 오히려 감소해 전 지역에서 투자심리가 얼어붙었던 2008년과는 다른 상황이다. 2000년 이후 주택가격 상승세는 물가·소득지수 증가 추이와 궤를 같이 하고 2010년 이후 세계 주요국 가들과 비교해도 주택가격 상승이 과도한 수준은 아니다. 대출 규제에 공급 과잉까지 감안할 때 주택·분양경기의 하락 압력은 높지만 ‘폭락’보다는 ‘조정’ 수준이 될 것이다.

다주택자의 투자수요 억제에 초점을 맞춘 9·13 부동산 대책이 건설사 영업실적에 미치는 영향은 다소 부정적이다. 서울·수도권이나 광역시 등은 분양실적에 큰 영향이 없겠지만 입지가 열위한 일부 수도권과 광역시는 부정적 영향이 발생할 것이다. 지방은 이미 경기 하강기에 진입 해 대책에 의한 추가 영향은 크지 않다.

건설사 대응능력은 업체별 경쟁력에 따라 다르다. 침체 초기에 기분양·준공 현장에서 우수한 분양률과 입주율을 기록하고 있는 건설사는 본격 침체기에 대비할 시간과 여력을 벌 수 있다는 측면에서 유리하다. 아파트 브랜드 선호도는 수주나 분양시장에서 경쟁력을 제고·유지 하는데 긍정적이다.

시공능력 순위 10대 건설사는 대부분 충분한 주택수주 잔고를 확보했으며 잔고 구성에서도 분양위험이 상대적으로 낮은 정비사업 비중이 높아 주택경기 하강 국면에서 양호한 대응능력을 확보했다. 주택수요가 풍부한 서울, 서울 인근 수도권, 광역시 공급 비중이 높은 점도 유리하다. 프로젝트파이낸싱(PF) 사업장의 분양률, 예정사업 수주 시기와 입지 등을 고려해 산출한 위험 조정 PF 우발채무 부담은 절대규모 대비 상당히 감소했다. 장기 미착공 예정사업도 상당수가 사업에 착수했다.

길고 길었던 해외건설 손실은 이제 마무리 단계다. 상당수 손실 프로젝트가 마무리 단계고 손실 프로젝트의 익스포저도 크게 감소했다. 프로젝트 원가율은 2011년을 정점으로 하락 추세며 빅배스(부실자산 일시반영 회계처리) 재발 가능성도 크지 않다. 다만 기술력과 원가경쟁력 수준 등을 감안할 때 경쟁입찰 프로젝트에서 글로벌 건설사 이상의 영업수익성을 달성하기 어려울 전망이다. 예정 원가율 조정이 컸거나 예정원가율 조정이 확대되는 업체의 경우 원가율 관리 역량에 대한 중점적인 모니터링이 필요하다. 수주경쟁이 심화되는 가운데 신흥국 리스크가 확대돼 신규 수주 채산성의 불확실성이 존재한다. 경쟁입찰로 단기간 신규수주가 크게 증가한 업체는 보다 면밀한 모니터링을 진행할 계획이다.