“건설사에 불리한 책임준공 계약..부동산PF 부실 원인"

[이데일리 전재욱 기자] 책임준공 확약 같은 건설사에 불공정한 계약 조건이 만연한 결과 지금의 부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 위기로 이어졌다는 진단이 나왔다.

서울 시내 아파트 단지 모습.(사진=연합뉴스)

10일 한국건설산업연구원(건산연)이 최근 발간한 ‘부동산 PF 약정의 공정성 제고 위한 제도적 보완방안’ 보고서를 보면, 이런 내용을 지적하면서 PF 계약 관행을 공정하게 바꾸기 위한 가이드라인을 마련해야 한다고 제언했다.

책임준공은 건설사가 정해진 기간에 준공을 마무리하고 지키지 못하면 시행사 채무를 떠안는 구조다. 대주단이 시행사에 PF 대출할 때 건설사에 책임준공 확약을 요구하는 게 일반적이다.

이를 두고 보고서는 ‘부동산 개발 사업이 성공하려면 시행사와 시공사(건설사), 금융기관 등 사업 참여자가 수익과 위험을 적절히 분담해야 하는데, 국내 부동산 PF는 시공사가 상대적으로 적은 이익을 얻으면서 대부분 위험을 지는 구조로 20여 년간 운영돼 왔다’고 밝혔다.

대표적으로 책임준공 확약을 비롯해 ‘채무인수’(또는 연대보증), ‘공사비 조정 불인정’, ‘대물변제’(책임분양), ‘유치권 포기’ 등 조항이 건설사가 부담해야 하는 사안이다. 이런 내용은 부동산 개발사업의 사업약정서, 대출계약서, 공사도급 계약서 등 주요 약정서에 중첩적으로 규정돼 있다.

예컨대 책임준공 약정은 시공사 면책사유를 전쟁과 지진 등 천재지변만 인정하고 공사 민원, 자재 수급 지연, 노조 파업 등 사유는 인정하지 않는다. 시행사 부실로 공사비를 받지 못해도 건설사가 자기 자금으로 준공을 마무리해야 하고, 준공일이 하루라고 초과하면 시공사 채무를 인수해야 한다.

이런 불공정 약정이 공사비 상승과 금리 인상 등 여파로 나빠진 사업 여건과 맞물리면서 시공사 부실을 불렀다는 게 건산연 진단이다.

금융 조달 과정에서 금융사가 떼어가는 수수료가 과도한 측면이 있다는 점도 문제로 거론된다. 과도한 수수료는 자금 신규 조달과 차환에 지장을 줘서 개발사업 부실 위험을 키우기 때문이다. 이는 나아가서 분양가 인상 요인으로 작용해 분양자 부담으로 이어질 수 있다.

건산연은 “건설 현장의 PF 약정 내용은 법률에 비춰 불공정한 거래행위에 해당할 가능성이 있다”며 “금융위, 국토부, 공정위 등 관계부처가 PF 약정 가이드라인을 마련할 필요가 있다”고 요구했다.