[오은석의 부동산 재테크]물건만 본다면 당신은 '하수'

[오은석의 부동산 재테크] 시장의 불확실성이 지속되면서 주택시장이 침체의 터널로 들어가고 있다. 집을 내놔도 안 팔린다는 기사가 연일 언론에 보도 된다. 서울 아파트 중위 매매가격이 지난해 12월 (5억 9,828만원)보다 소폭 하락한 5억 9,585만으로 최근 집계되었다. 0.4% 밖에 안되는 미미한 하락이지만 시장에서는 하락률보다 작년 2월 이후 첫 하락이라는 점에 주목하는 것 같다.

얼마 전까지만 해도 정부에서는 빚내서 집사라고 부추겼는데, 지난 11.3 대책과 최근의 정부 움직을 보면 집을 사라는 건지 팔라는 건지 혼란스럽기 까지 하다. 게다가 올해는 대선(大選)이라는 큰 변수도 있어, 좀처럼 부동산 시장이 어떻게 움직일지 예측하기가 쉽지가 않다.

내 집 마련을 고민하는 사람들의 경우 최근 몇 년간 집값이 무섭게 상승하는 것을 지켜 보고 지금이라도 집을 사야하나 말아야하나 생각이 많아지는 것 같다. 집 값 상승이 주춤한 이 시기에 집을 사는게 좋을지, 아니면 집 값 하락을 기다려본 후에 사야할지 고민한다,

부동산 재테크를 하는 사람들은 요즘 같이 방향성이 애매모호한 시기에 걱정과 근심이 더 커진다. 최근 몇 년간 부동산이 크게 올라 부동산 재테크에 관심이 생겨 이와 관련된 서적도 몇권읽고, 강의도 듣고, 나름 현장도 찾아가보며 성공의 꿈을 키워나가고 있는데 하필이면 이 시점에 시장이 흔들리니 어떻게 대응해야할지 모르겠다고 한다.

이들이 하는 것을 지켜보면 부동산 관련 호재가 나오기를 기다리는 것과 나름 부동산 투자 꽤나 한다는 사람에게 찾아가 어떻게 해야하냐고 물어보는 것 뿐이다.

고수의 조언을 받는다고 달라질 것은 없다. 어떤 고수는 지금이 매수적기라고 하는데, 안좋은 뉴스들이 나오니 불안스럽다. 또 다른 고수는 사지 말고 관망하라고 하는데, 왠지 이 시점에 사지 않으면 싸게 살 수 있는 기회를 영원히 놓치는 것만 같다. ‘역발상 투자라는 말도 있지 않나’ 라는 생각도 머릿속에 멤돈다.

이들은 왜 혼란스러워 하는 것일까? 바로 그 이유는 아직 그들이 뚜렷한 자기 자신만의 투자 원칙과 경험이 부족하기 때문일 것이다.

지금 우리에게 중요한 것은 부동산이 앞으로 상승할지, 아니면 하락할지에 대한 질문에 정답보다, 부동산 시장을 바라보는 안목을 키우고, 자신만의 원칙을 세우는 것일지도 모른다.

내 주변에 부동산 투자를 꽤나 한 사람들은 지금도 사야할 부동산들은 종종 보이는데 투자자금이 부족한 것에 대해 아쉬움을 토로하는 반면, 초보 부동산 투자자들은 돈은 있는데 투자할 곳이 없다고 말한다는 것이다.

이런 두부류의 사람들을 보고 궁금증이 생겼다. 왜 이들은 동일한 시기에 똑같은 경제 상황을 바라보면서 다른 생각을 하는 것일까? 부동산을 매입해 수익을 많이 내는 소위 고수투자자와 그렇지 못하는 하수 투자자의 차이는 무엇일까?

그 동안 몇 천 명이 넘는 멘티들을 상담, 조언 그리고 피드백을 해주다 보니 하수와 고수의 경계가 더욱 명확해지는 것 같다. 그중에 필자가 느끼는 가장 큰 차이 세 가지를 이야기하고자 한다.

첫째, 하수는 타인의 말을 믿고 투자하지만, 고수는 자신의 원칙에 따라 투자한다.

하수는 대부분 누군가에게 의존하려고 한다. 주변에 투자를 잘하는 지인이 주는 정보를 믿고 투자를 하거나 잘 아는 부동산 중개사가 소개해 준 물건에 투자한다. 문제는 본인의 경험이나 지식이 부족하다 보니 물건을 잡은 후에도 어떻게 관리하고 언제 매도할지를 알지 못한다는 것이다. 부동산은 결국 매도를 해야 수익이 난다는 사실을 한참 뒤에야 깨닫게 된다.

반면 고수는 공부와 임장 등으로 쌓은 경험을 통해 자신만의 목표와 원칙을 세우고 투자를 한다. 투자 후에도 지속적인 모니터링과 관리로 매도 타이밍을 체크해 수익을 극대화시키거나 리스크를 최소화하기 위해 노력한다.

둘째, 하수는 매수시장의 분위기에 휩쓸려 투자하고, 고수는 매도시장의 분위기를 예상해 투자한다. 하수는 부동산 시장이 매우 좋을 때 투자를 한다. 몇 달 사이에 몇 천만 원씩 가격이 상승한다는 소식을 접하니 마음이 조급해지고, 더 늦기 전에 나도 매수해야 한다는 심리적 압박을 받는다. 그러나 막상 투자를 하려고 하니 어느 지역의 어떤 물건에 투자해야 할지 막막하다. 결국 임장 갔던 지역의 부동산 중개사 말에 현혹되어 계약을 하지만, 몇 달 지나지 않아 자신이 상투를 잡았다는 사실을 깨닫게 되는 경우가 많다.

반면 고수는 투자하기 전부터 확실한 목표를 세우고 매도 타이밍을 고려한다. 2년 뒤에 매도할 목적으로 물건을 검색하고, 매도할때 호재가 겹치거나 공급이 부족해서 매도자 우위 시장이 형성될 수 있는 지역을 찾기 위해 끊임없이 노력한다.

셋째, 하수는 물건을 보고, 고수는 흐름을 본다.

하수는 임장을 할 때 물건이 로열동·로열층인지, 인테리어가 잘 되어 있는지, 내부 구조가 좋은지 등을 본다. 반면 고수는 투자 대상 물건이 2년 후에도 상승을 지속할 수 있을지, 전고점과 전저점은 얼마인지, 2년 단위로 쪼개서 상승폭과 하락폭 등 시세 추이를 분석하면서 매수 또는 매도 타이밍을 적시에 잡을 수 있을지, 대출을 최대한 활용할 수 있는지, 임대를 놓는 데 문제가 없을지 등을 검토한다.

이 글을 읽고 있는 당신은 하수인가, 고수인가? 하수도 운 좋게 한두 번 정도 수익을 얻을 수는 있지만, 정말 천운을 타고나지 않는 이상 그것이 지속될 수는 없다.

자고 일어나면 몇 천만 원씩 부동산 가격이 상승했던 과거의 모습은 시간이 지날수록 점점 보기 어려워질 것이다. 끊임없이 노력 하고, 철저하게 분석하고, 최선을 다해 손품과 발품을 파는 이들만 이 월계관을 쓸 수 있는 자격을 얻게 될 것이다.

▶ 오은석 ‘직장인 재테크, 우리는 부동산으로 투잡한다’의 저자로서 ‘북극성주’라는 닉네임으로 더 유명한 20년차 부동산 실전투자 고수다. 다음 카페 ‘북극성’을 통해 6만 5천명이 넘는 회원들에게 투자 노하우를 전파하며 멘티들이 시행착오 없이 투자하고 경제적 자유를 실현할 수 있도록 돕고 얻은 수입으로 소외된 이웃을 위해 나눔을 실천하고 있다.