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국토부에 따르면 우리나라 임대차시장은 공공이 약 20%, 민간이 80%를 공급하는 가운데, 이 중 민간임대시장은 규모화를 막는 과도한 임대료 규제와 세제 중과 등으로 인해 산업화되지 못하고 비등록·개인 다주택자 중심으로 형성돼 있다. 이처럼 민간임대시장의 영세화로 인해 장기간 안정적으로 거주가능한 양질의 임대주택 공급이 부족하고, 시장 상황에 따른 높은 재고 변동성은 전세가 상승 등 임대차시장 불안요소로 작용하는 상황이다.
이에 정부는 임차인들이 원하는 곳에서 적정수준의 주거비용으로 장기간 안정적으로 거주할 수 있도록 신유형 장기민간임대주택 공급방안과 노후 공공청사 등을 활용한 복합개발 공급방안을 마련했다.
우선 리츠 등 법인이 대규모(단지별 100세대 이상), 장기간(20년 이상) 임대주택을 공급할 수 있도록 규제완화와 공적지원을 적용한 새로운 민간임대주택 사업모델을 마련했다.
구체적으로 법인의 대규모 장기임대 운영을 어렵게 하는 초기임대료 규제, 의무임대기간 중 계약갱신청구권 등 과도한 임대료 규제 및 법인 중과세제를 완화하고, PF 보증 및 기금 출·융자 등 금융지원, 취득·재산세 감면 등 세제혜택, 부지공급 및 도시계획 완화 등 지원책을 균형있게 반영했다.
또한 기업의 목표와 여건에 적합한 비즈니스 모델을 선택할 수 있도록 사업모델을 ‘자율형·준자율형·지원형’으로 다양하고 사업모델별 공적의무와 인센티브를 균형적으로 차등화해 사업자의 선택권을 확대했다.
‘자율형’은 민임법상 임대료규제를 모두 폐지하고 지원도 중과세 배제 등 최소한도로 적용한다.‘ 준자율형’은 계약갱신청구권과 5% 상한을 적용하고 기금융자·지방세감면 등 혜택을 추가한다. ‘지원형’은 초기임대료까지 제한(시세 95%)하는 대신 기금출자 등 공적지원을 확대한다.
아울러 장기투자에 적합한 보험사도 참여를 위한 제도적 기반을 제공하고 적절한 시기에 사업자 변경을 통해 수익실현할 수 있도록 포괄양수도도 허용하며 임차인과 수익을 공유할 수 있도록 공모 임대리츠에 임차인 우선 참여도 허용한다.
노후 공공청사 등을 활용한 복합개발 공급도 활성화 한다. 그동안은 한국토지주택공사나 한국자산관리공사를 중심으로 사업 대상지를 직접 발굴하거나 지자체 등 정부 기관과 개별적으로 협의를 진행해 사업 추진 동력이 부족했다.
이에 국토부 주관으로 기재부, 행안부, 지자체, 사업시행자 등이 직접 참여하는 ‘공공시설 복합개발 추진 협의회(가칭)’를 출범시키고, 30년 이상 노후화된 공공청사나 폐교 예정 학교부지 등에 대해 임대주택 등과의 복합개발 검토를 의무화해 일련의 추진 과정을 체계화하는 것이 이번 공급 방안의 핵심이다.
또한 복합개발 대상 부지를 지난 2일 시행된 국토계획법 상의 입체복합구역으로 지정해 용도지역의 변경 없이도 용적률을 최대 200%까지 완화해 국·공유부지의 활용도를 높이고, 역세권이나 공영주차장을 활용할 수 있는 경우에는 주차장 기준도 대폭 완화하는 방안도 함께 포함했다.
아울러 이번 복합개발을 통해 공급되는 건설형 공공임대주택은 복합화하는 시설의 기능과 입지를 고려해 ‘영유아 양육가구’, ‘문화예술인’, ‘취업(창업)준비청년’ 등으로 특화시켜 도심지 주택을 필요로 하는 미래세대에 공급을 집중할 계획이다.
박상우 국토교통부 장관은 “이번 대책이 임대주택 공급의 패러다임을 전환해 다양한 수요자가 안심하고 거주할 수 있는 양질의 임대주택을 충분히 공급할 수 있을 것으로 기대한다“면서 “국회, 관계부처와 긴밀히 협의해 법 개정, 사업지 발굴 등 관련 후속조치를 신속하게 이행하겠다”고 밝혔다.
