전셋값 돌려주지 않는 집주인, 사기죄 적용될까?[똑똑한 부동산]

[김예림 변호사·이데일리 박종화 기자] 최근 전세사기 피해가 속출하고 있다. 전세사기 피해자 대부분이 사회초년생이라는 점에서 이들이 제때 전세금을 갚지 못하면 신용불량자로 전락할 수 있는 위험도 존재해 사회적으로도 심각한 문제가 아닐 수 없다. 정부도 적극적으로 나서 대책 마련에 고심하고 있지만 쉽게 해결하기 어려울 듯하다.

전세사기 피해와 관련해 가장 많이 받는 질문은 전세금을 돌려받지 못하면 임대인을 사기죄로 처벌할 수 있느냐는 것이다. 결론부터 말하면 쉽지는 않다.

윤승영 국가수사본부 수사국장 등 경찰 관계자들이 28일 오후 서울 서대문구 경찰청에서 열린 ‘전세사기 전담수사본부’ 현판식에서 현판 제막을 하고 있다. (사진=뉴시스)

흔히 누군가에게 속으면 사기죄가 성립한다고 생각하지만, 사기죄가 성립하려면 여러 가지 요건이 충족돼야 한다. 사기죄는 사람을 속여 재물을 교부받거나 재산상 이익을 취득한 경우에 성립한다. 단순히 전세금을 돌려받지 못했다고 해서 임대인을 사기죄로 처벌할 수 있는 것이 아니고 임대차 계약 체결 당시부터 임대인이 전세금을 돌려주지 않을 의도가 있었다는 점이 객관적으로 증명돼야 한다는 뜻이다. 이런 이유로 기존에는 임대인이 전세금을 돌려주지 않더라도 실제 임대인을 사기죄로 처벌하는 사례는 많지 않았다.

그러나 최근 전세사기의 유형이 다양해지고 점차 전세사기가 조직적으로 이루어지다 보니 전세사기 피해를 단순히 개인의 문제가 아닌 사회적 문제로 인식하는 추세로 전환되고 있다. 특히 ‘세 모녀 전세사기단’이 검거되면서 전세사기 조직의 실체가 구체적으로 드러났고, 이는 위와 같은 인식의 전환을 촉진하는 구체적 계기가 됐다.

수사기관과 법원의 태도도 바뀌었다. 최근 수사기관은 전세사기와 관련하여 전담반을 꾸려 적극적으로 수사에 나섰고, 법원도 여러 채의 다가구주택을 ‘갭투자’한 후 임차인에게 전세금을 반환하지 않은 임대인에 대하여 대출금 이자 상환 능력이 없으면서 임대차계약을 체결했다는 이유로 사기죄의 성립을 인정했다. 주택 시세 등을 속여 임대차계약을 체결한 사정이 있는 경우엔 더욱 적극적으로 사기죄를 인정하고 있는 듯하다.

전세사기가 점차 조직화되고 그 피해자도 한 번에 수 천명에 이르는 경우도 생겨나는 만큼 전세사기 피해를 더이상 개인의 문제로 치부할 수 없다. 사후적으로는 형사 처벌 등을 강화하는 것이 필요하되, 미비한 제도는 개선해 구체적인 예방책을 마련하는 것도 병행되어야 할 것이다.