전문가들은 세입자들이 유일한 자산인 보증금을 지키기 위해서는 전·월세 계약 직전 입주할 주택의 등기부등본을 떼서 최종적으로 선순위 여부를 반드시 확인하라고 조언한다. 주택의 담보대출과 근저당 설정 여부 등을 계약 직전에 점검해야 설령 집이 경매에 넘어가더라도 금융기관보다 배당 순위가 밀려 보증금을 못 받는 상황을 막을 수 있기 때문이다. 또 등기부등본상 동·호수와 실제 동·호수가 같은지도 확인해야 한다. 서류상 주소와 실제 주소가 다르면서 향후 법적으로 임대차 계약을 인정받지 못할 수도 있다.
이사한 날에는 꼭 전입신고와 동시에 확정일자를 받아야 한다. 지난 14일부터는 전입신고는 물론 확정일자까지 인터넷으로 받을 수 있게 돼 동 주민센터를 찾는 번거로움도 사라졌다. 바쁘다는 이유로 하루라도 전입신고와 확정일자 받기를 미루면 그 사이 근저당이 설정돼 세입자가 후순위로 밀릴 수 있다. 주택임대차보호법은 △주택 인도 △전입신고 △확정일자 등 3가지 요건을 갖춰야만 임차인이 보증금을 우선 변제받을 수 있는 권리를 인정한다.
선순위 임차인이라도 자신이 세들어 있는 집의 전세가율이 80~90%선을 육박한다면 무리하게 전세를 고집하기보다 일부 금액을 월세로 돌리는 것이 좋다. 주택이 경매로 넘어갈 경우 집값을 넘어선 가격에 낙찰되는 경우는 드물다. 따라서 전세가율이 지나치게 높으면 일부 보증금을 잃을 가능성을 배제할 수 없는 것이다. 가장 안전한 방법은 다소 비용이 들더라도 HUG(주택도시보증공사)나 SGI서울보증에서 취급하는 ‘전세보증금반환보증’이나 ‘전세금보장신용보험’에 가입하는 것이다.
전세 재개약을 원하지 않는다면 최소한 한 달 전에는 집주인에게 계약 연장 거절 의사를 전하고 문자 등으로 내용을 남겨놓는 것이 좋다. 만약 계약 만료 이후에도 집주인이 보증금을 돌려주지 않는다면 반환을 요구하는 내용증명을 보낸 후 관할 법원에 임차권 등기명령을 신청할 수 있다. 이렇게 하면 보증금을 받지 못하고 이사를 가더라도 기존 대항력과 우선변제권을 유지할 수 있다.
임차인 스스로도 인근 부동산중개업소와 스마트폰 앱 등에 현재 전셋집을 매물로 등록하는 등 새로운 세입자를 구하기 위해 노력하면 보증금을 좀 더 빨리 돌려받을 수 있다. 끝까지 집주인이 보증금을 돌려주지 않으면 최종적으로 법원에 ‘지급 명령’ 신청이나 ‘임대차 보증금 반환 소송’ 등을 제기할 수 있다.
|
