[똑똑한 부동산]내가 산 땅에 도로 난다고요? 대응 방안은

[김예림 변호사·이데일리 박종화 기자] 간혹 ‘얼마 전에 매수한 땅에 도로가 생기는데 어떻게 해야 하느냐’는 문의를 받는다. 이 경우 자기 땅이라고 하더라도 건물을 짓지도 못하고 재산권을 자유롭게 행사하지 못하는 문제가 생긴다. 곧 수용되는 땅을 누가 매수하는 경우도 없어서, 땅을 매도하는 것도 여의치가 않다. 결국 매수인 입장에서는 수용 외에는 뾰족한 수가 없다.

(사진=뉴시스)

그런데 만약 땅을 매수하기 전부터 그 땅에 도로가 생긴다는 점이 객관적으로 가시화된 경우라면 매수인은 매매계약을 취소하는 것도 가능하다. 매도인은 매도하려는 땅에 도로가 지정된다는 점에 관해 매매계약 체결시 매수인에게 반드시 고지해야 한다. 이처럼 중요한 사항을 고지하지 않았다면 매수인은 착오 또는 사기를 이유로 매매계약 자체를 취소하는 것이 가능하다. 도로 용지로 지정되면 건물을 짓는 등 매수한 땅을 자유롭게 이용할 수 없을 뿐만 아니라 땅을 수용당하더라도 매매가격보다 훨씬 싼 값으로 보상금을 받게 될 가능성이 크기 때문이다.

문제는 도로지정고시 등이 전혀 없는 상황에서 매도인이 암암리에 소유한 땅이 도로로 지정될 것이라는 소문을 듣고 땅을 매도한 경우다. 이 경우에는 매매계약 체결 당시 매도인이 도로지정에 관해 객관적으로 알고 있었다고 보기 어려워서 매수인 입장에서는 매매계약을 취소하는 것도 어렵다.

내가 잘 알고 있는 지역이 아니라면 충분한 탐문한 후에 땅을 매수해야 하는 이유다. 이미 주변에 개발이 이루어지고 있다면 내 땅이 개발지에 포함될 가능성이 있거나 개발지를 위한 도로 등 편의시설로 이용될 가능성이 있는지 살펴야 한다. 또, 주변 공인중개사 사무실이나 관할 관청을 통해 매수한 땅의 향후 개발계획 등을 구체적으로 확인하는 것도 중요하다. 가능하면 매매계약 체결 시 매수한 땅을 어떤 용도로 사용할 것인지, 만약 매매계약 체결시로부터 일정 기간 내에 예정된 용도로 사용하지 못하는 사유가 발생할 경우 매매계약을 해제할 수 있도록 명시하는 것도 좋다.

어쩔 수 없이 땅이 강제 수용된 경우에는 어떻게 대처해야 할까? 이때 가장 많이 듣는 질문이 수용절차를 막을 수 있느냐는 것이다. 결론부터 말하면 어렵다. 사업시행자가 법에 따라 일정한 절차만 밟으면 강제 수용하는 것이 가능하기 때문이다. 이 경우에는 보상금을 최대한 높이기 위한 절차를 진행하는 것이 최선이다. 간혹 사업시행자가 제시하는 보상금 그대로 합의하는 사례들이 있는데, 보상금은 다툴수록 높아질 가능성이 많아 사업시행자가 만족할만한 금액을 제시한 것이 아니라면 보상금에 대해 다투는 것을 권한다.