[오은석의 부동산 재테크]집값 하락이 걱정된다면

[오은석의 부동산 재테크]최근 뉴스 경제면을 보면 깡통전세, 공급량 증가로 인한 미분양 증가, 집 값 하락 등 온통 부동산 악재에 대한 기사 뿐이다. 이 기사의 댓글을 보면 더 암울하다. 이제는 집값이 떨어지는게 맞다는 둥, 집이 비이상적으로 비싸다는 둥, 곧 집값이 폭락할건데 집 여러채 산사람들은 망할거다라는 식의 이야기 뿐이다.

올해 주택 가격이 하락할 것인가? 아니면 상승할 것인가?

사실 나에게 이런 질문이나 시장 전망 따위는 중요하지 않다. 부동산 시장이 활황이냐 불황이냐가 문제가 아니라 시장의 상황에 맞는 투자 전략이나 방법이 중요한 것이다. 내 멘티들을 보면 직장인이 부동산으로 투잡(TWO JOB)해서 월급 이외에 연

봉보다 많은 수입을 부동산재테크를 통해 얻는데 평균2.5년 정도가 걸린다.그들은 매년 한 두 번 정도 3천만원 이하의 소액으로 꾸준히 부동산재테크를 해 왔다.

2008년 금융위기 이후 전문가들은 부동산 가격이 폭락한다고 말했지만 지방은 오히려 폭등 하기 시작했고, 2013년 이후 실물경기 침체로 부동산가격의 상승 동력이 상실되어 거품이 꺼질 것이라고 입을 모았지만 수도권은 중소형 물건의 공급부족으로 오히려 매매가격이 상승했다. 당연한 말이지만, 부동산 가격이 상승하기 전에 /물건을 매입할 때 수익률이 가장 크고, 부동산 가격 상승세가 둔화하기 시작할 때 매입하면 리스크가 가장 크다.

그래서 나는 부동산 상승시기에는 일반 매매로 접근하여 부동산을 매입한 후 고점이 되기 전에 팔고, 부동산 하락시기에는 경매로 시세보다 더 싸게 헐값에 매입하여 부동산 시세가 안정되거나 상승으로 전환될 때 매도하여 수익을 낸다. 돌이켜보면, 부동산 상승시기에 투자한 물건보다 하락시기에 매입했던 물건들이 결국에 더 큰 시세차익을 내게 안겨주었다.

부동산 경매를 알면 부동산 시세 하락이 두렵지 않다. 부동산경매는 부동산(등기부등본분석, 임차인분석 등)및 경매과정과 관련된 기본적인 법을 배워야만 가능하다. 또한 임장을 위한 준비과정부터 현장에서 무엇을 해야 하고 부동산의 가치를 어떻게 파악하는지 등을 배워야 한다.

부동산매매에 비해 심도 있는 법률 공부와 임장 방법을 배우다 보니 공부의 범위 및 깊이가 부동산매매보다 훨씬 넓고 깊다. 부동산 경매를 하는 사람은 부동산 매매도 가능하지만 부동산 매매만 했던 사람들은 부동산 경매를 배우지 않고서는 접하기 쉽지 않은 이유다.

그런데 부동산재테크를 하다보면 부동산 상승기 때는 매매로 부동산을 매수할 수 있지만 부동산 하락기 때는 매매로는 부동산을 매수할 수 없다. 매매로 부동산을 취득하더라도 가격이 하락하면서 손실을 볼 수 있기 때문이다. 그렇지만 부동산 경매는 다르다.

부동산 하락기 때에 부동산경매 낙찰가율의 하락폭이 매매가격의 급락폭 보다 훨씬 크다. 따라서 추가 하락을 예상한 입찰가로 낙찰 받으면 낙찰가 이하로 매매가격이 하락하지 않고 낙찰가 바로 위에서 바닥점을 찍고 매매가격이 회복이 되면서 그 회복 폭만큼 수익을 낼 수 있는 것이다.

반대로 부동산 상승기 때는 경매로 낙찰을 받기가 매우 어려워진다.

경매 물건의 가치가 높아짐에 따라 경매 시장에 나오기 전에 매매시장에서 거래가 되거나 추가 담보를 받아 이자 등 연체 금액을 변제하면서 경매를 취하시켜 경매 물건이 빠른 속도로 감소하기 때문이다. 뿐만 아니라 부동산 상승기에 힘입어 조금이라도 저가에 부동산을 매입하고자 하는 알뜰족까지 경매 입찰에 합세를 하면서 경매 낙찰가율은 수직상승을 하게 되고, 그 만큼 수익률이 떨어져 경매 메리트가 낮아지게 된다. 또한 만약 패찰을 했을 경우 그 다음 부동산을 입찰하기 위해 준비하는 사이에 매매가격이 상승해 매수 타이밍을 놓치는 경우도 비일비재하다. 그래서 오히려 이 때는 부동산경매와 매매를 병행해서 경매 시장이든 부동산시장이든 수익성 높은 좋은 물건은 바로 입찰이나 매입하는 전략으로 접근하는 것이 유리하다.

결국 매매라는 한 가지 무기만 가지고 있으면 부동산 가격 하락기 때는 아무것도 하지 못하고 부동산 시장이 활성화 될 때까지 기다리면서 지켜만 봐야 한다. 그렇지만 경매와 매매 두 가지 무기를 모두 가지고 있다면 부동산 상승기와 하락기 구분 없이 적절한 매수와 매도타이밍을 결정할 수 있다. 나 역시 20년 동안 한 해도 쉬지 않고 꾸준히 자산을 굴릴 수 있었던 가장 큰 비결이라 할 수 있다.

2017년 이후부터 아파트 공급물량이 증가할 것이라는 언론의 보도가 심상치 않게 나오고 있다. 공급물량이 증가하게 되면 증가하는 지역은 아파트의 가치가 하락하게 되고, 대출 등 이자를 견디지 못한 아파트들이 경매 시장에 나오게 된다. 그 동안 부동산 가격 상승과 함께 올라갔던 낙찰가율도 하락하기 시작하면서 부동산 경매 투자 적기가 도래할 것이다. 올해까지는 매매와 경매를 병행할 수 있었던 시장이라면 2018년 이후부터는 경매로만 접근할 수 있는 시장이 될 가능성이 높다.

미래를 예측하고 준비하는 자만이 어떤 상황이 발생하더라도 당황하지 않고 슬기롭게 대처할 수 있을 것이다. 두 가지 무기를 모두 내 것으로 만들어 부동산 시장 상황에 따라 적합하고 적절한 무기를 선택해야 자신의 자산을 지킬 뿐만 아니라 나아가 자산을 단계적으로 증식시킬 수 있을 것이다.

▶ 오은석 ‘직장인 재테크, 우리는 부동산으로 투잡한다’의 저자로서 ‘북극성주’라는 닉네임으로 더 유명한 20년차 부동산 실전투자 고수다. 다음 카페 ‘북극성’을 통해 6만 4천명이 넘는 회원들에게 투자 노하우를 전파하며 멘티들이 시행착오 없이 투자하고 경제적 자유를 실현할 수 있도록 돕고 있다. 그를 따라 투자를 시작한 멘티 중 상당수는 현재 부동산 투자 분야의 유명한 실전 고수로 성장하여 후배들의 멘토로 활동하고 있다.