8호 리포트, 하반기 전망...재고물량 개념 제시
실수요 감소, 투자수요 감소 지속
수요 감소 → 3분기 거래량 감소
매물 증가, 재고 물량 확대
[이데일리 노희준 기자] 이광수 부동산 독립 리서치 법인 ‘광수네 복덕방’ 대표(전 미래에셋증권 애널리스트)는 15일 하반기 부동산 시장 전망과 관련, 재고물량 증가로 4분기부터 아파트 가격이 떨어질 것으로 전망했다.
이광수 대표는 이날 발표한 광수네 복덕방 8호 리포트를 통해 이같이 밝혔다. 재고물량(매도물량-거래량)은 매도물량 중에서 팔리지 않고 남은 양을 말한다. 그는 “안 팔리는 아파트가 증가하고 있는데 가격이 상승하기는 힘들다”고 강조했다.
그는 “(아파트가) 팔리지 않을 때, 팔려고 내놨는데 그 가격에 집을 보러 오는 사람이 없을 때 호가는 어쩔 수 없이 내려가게 된다”며 “2021년 9월부터 2022년 6월까지 지역별로 재고물량 증가와 가격 하락폭을 비교해보면 상대적으로 재고물량이 많이 증가한 지역일수록 가격 하락폭이 컸다”고 했다. 대전(-16%), 인천(-24%), 광주(-14%), 경기(-23%), 서울(-25%) 등이다.
지역별로 올해 1월 대비 5월 아파트 재고물량 증가율을 보면, 서울이 23%로 전국에서 가장 높다. 서울 아파트 가격 하락이 커질 수 있다는 증거라는 설명이다. 서울에서는 광진구(55%), 강남구(44%), 중구(31%), 서초구(29%), 동작구(28%) 순으로 재고물량 증가율이 크다.
이 대표는 하반기 수요에 대해 “하반기 아파트 가격, 특히 호가가 오르면서 실수요는 감소할 가능성이 크다”며 “가격이 하락하면 실거주 매매 비율이 상승하고 가격이 상승하면 실거주 매매 비율이 하락한다”고 언급했다. 2018년 이후 실거주 매매 비중과 가격 변동률 상관관계를 살펴보면 상관계수가 -0.59로 음의 상관관계가 있다고 했다. 반대로 움직인다는 의미다.
그는 또 “실수요와 함께 투자수요 감소 상태는 지속될 것”이라고 봤다. 투자수요라 할 수 있는 전국 기준 아파트매매거래에서 관할시도외 거주자가 매수한 비중은 현재 올해 이후 하락해 20%대를 기록 중이라 투자수요도 줄어든 상태다.
이같은 수요 감소로 3분기 거래량은 줄어들 것이라는 전망이다. 이 대표는 “실수요 증가가 빨랐던 곳을 중심으로 거래량 감소폭은 더 클 것”이라며 “빠른 실수요 증가는 가격 반등이 빨리 이뤄졌다는 의미이고 그렇다면 이후 실수요 감소폭도 클 수 있다”고 말했다.
그는 공급에 대해서는 “이미 시작된 매도물량 증가는 3분기에도 지속될 전망이다. 전세가격 하락과 불확실성 확대가 원인”이라며 “공급 즉, 매도물량이 증가하는 가운데 거래량도 감소하면 아파트 재고물량은 빠르게 증가할 수 있다”고 설명했다.
이 대표는 “매도물량 증가율이 높은 가운데 그동안 실수요 증가율이 높았다면 향후 주택가격 하락폭이 커질 수 있다”며 “광수네, 복덕방 9호에서는 아래 기준을 가지고 세부 지역별로 더욱 상세하게 향후 집값을 전망해보겠다”고 강조했다.
