지식산업센터 분양, 계약해제 전 유의할 점은?[똑똑한 부동산]

[법무법인 심목 김예림 대표변호사] 부동산 경기가 침체하면서 거래가 얼어붙었다. 특히 주택에 대한 규제가 강화돼 한때 틈새 상품으로 각광 받았던 비주택의 경우 사정이 더욱 좋지 못하다. 대표적으로 지식산업센터를 꼽을 수 있다.

경기도 소재 지식산업센터 전경. (사진=연합뉴스)

지식산업센터는 쉽게 말해 아파트형 공장이다. 제조업, 지식기반산업, 정보통신업을 기반으로 한 특정 업종만이 입점할 수 있다. 대신에 대출이 분양대금의 70~80% 수준까지 저금리로 가능하고, 직접 분양받아 입점까지 하는 경우 취득세 감면 등 세제 혜택도 크다. 또 지식산업센터 입점 업체의 임직원만 거주할 수 있는 기숙사도 사실상 주거로 사용할 수 있음에도 주택으로 분류되지 않는 이점이 있다.

다만 최근 입주를 앞둔 지식산업센터는 현 시세보다 분양가격이 높은 사례가 많다. 대부분 부동산 시장이 활황이던 2~3년 전에 분양한 것들이기 때문이다. 여기에 높은 대출 한도를 활용해 분양대금의 상당 부분을 대출로 충당한 경우가 많아, 최근 금리가 급격히 오르면서 수분양자의 이자 부담이 크게 높아졌다.

이런 이유로 최근 지식산업센터 분양계약을 해제하려는 경우가 늘어났다. 그러나 지식산업센터를 비롯해 모든 분양계약의 경우 특별한 사정이 없는 한 해제가 어려운 것이 현실이다. 계약은 당사자 사이에 자유로운 의사결정으로 이루어진다. 그러므로 계약 당사자는 계약 내용을 성실히 이행해야 할 의무를 부담하게 된다. 계약 당사자 일방이 계약상 의무를 이행하지 않거나 계약 체결 과정에서 사기나 협박 등의 하자가 존재하는 때에 한정해 계약 해제나 취소할 수 있다. 이런 이유로 분양 계약을 해제할 수 있는 경우는 극히 드물다.

또 분양 계약 해제를 위해 분양대금을 납부하지 않는 경우 자칫하면 수분양자 신용에도 문제가 생길 수 있다. 지식산업센터의 경우 분양대금의 대부분을 대출을 통해 조달하는 사례가 많다. 이때 분양 계약 해제를 이유로 대출기한 연장이나 중도금 대출에서 잔금 대출로의 교체를 소홀히 하면 일시에 그동안 대출받은 분양대금을 상환해야 할 수 있다. 만약 이를 이행하지 못하면 금융기관에서는 강제집행절차에 착수하게 되고, 심각한 경우에는 기한 이익 상실로 인해 다른 대출까지 일시에 상환해야 하는 어려움에 처할 수 있다.

분양 계약 해제는 단순히 분양대금이 높아 경제적으로 부담된다는 이유만으로 섣불리 시도하기에는 위험이 따른다. 계약을 해제할 수 있는 사유가 있는지 명확히 따져보고, 계약 해제 사유가 존재하는 때에 한해 법률적 절차를 밟아 분양 계약 해제를 시도하는 것이 타당하다. 특히 소송은 비용과 시간이 크게 소요되는 부담이 있다. 분양 계약 체결 전부터 꼼꼼히 따져보고, 이미 분양 계약을 체결한 후라면 최선의 선택지를 검토해 실행하는 것이 손해를 최소화하는 방안이다.

김예림 변호사.