[아파트 돋보기]재건축시 문제되는 장충금 청산..일본은?

서울 남산 N서울타워에서 바라본 한강 주변 아파트 단지 모습 . (사진=연합뉴스)

[이데일리 성문재 기자] 우리나라 주택 중 75%는 아파트·연립·다세대주택처럼 여러 가구가 모여사는 공동주택 형태다. 대한주택관리사협회의 도움을 받아 공동주택에서 실제 벌어지고 있거나 일어날 수 있는 다양한 사례들을 통해 꼭 알아둬야 할 상식은 물론 구조적인 문제점과 개선방안, 효율적인 관리방법 등을 살펴본다.

승강기 등 특정 시설물이 있는 150가구 이상의 아파트는 ‘공동주택관리법령’ 및 국토교통부 고시인 ‘주택관리업자 및 사업자 선정 지침’, ‘회계처리기준’ 등의 규정을 적용받아 관리·운영됩니다. 또한 시·도지사가 제정 또는 개정한 관리규약준칙을 참조해 단지 특성을 반영한 관리규약에 따라 운영이 이뤄집니다.

이번에는 아파트 관리의 시작과 종료를 일본과 비교해서 살펴보겠습니다.

관리의 시작은 최초 입주민 입주부터 시작됩니다. 이때부터 건설사(사업주체)에서 관리업무를 시작하는데, 단지 규모에 따라 주택관리사(보)를 관리사무소장으로 해 관리기구를 구성하거나 주택관리업자에게 관리를 위탁합니다. 입주예정자가 과반수 입주하고, 3개월 내 입주자대표회의가 구성되면 관리업무를 인계해 본격적인 관리업무가 시작되는 것이죠.

아파트 관리를 위해서는 관리비 등을 관리하기 위한 통장 개설 등의 절차가 필요한데요. 국토부 해석에 따르면 통장계좌는 관리사무소장 명의로(필요한 경우 입주자대표회의 회장 인감 복수 등록 가능) 관리하도록 하고 있습니다. 통상적으로는 입주자대표회의 명의, 관리사무소장 직인 및 입주자대표회장 인감 복수로 등록하고 인출금업무는 회계담당 직원이 맡는 안전장치를 두고 운영합니다.

물론, 아파트의 경우 입주민이 모두 소유주가 아닌 특성상, 소유주 지분에 해당하는 장기수선충당금과 관리비는 별도의 통장을 개설해 운영됩니다.

여기까지는 아무 문제가 없는데요. 관리의 종료, 즉 청산 시점에 문제가 발생할 여지가 있습니다. 관리가 종료되는 대표적인 경우가 재건축 조합의 결성인데요. 재건축 결정이 나서 재건축조합이 생기면 입주자대표회의와 조합간의 관리권이 중요한 문제로 대두됩니다. 입주자대표회의에서 관리하던 장기수선충당금예치금이나 이익잉여금 등은 입주자대표회의 소유가 아닌 전체 입주민에게 귀속돼야 하는 금원이기 때문입니다.

청산 시 소유자 또는 거주자에게 귀속시켜야 할지, 재건축조합에 양도해야 할지, 또 귀속 또는 양도시기는 언제로 할지에 관한 문제가 발생하는 겁니다. 특히, 수익성 문제로 재건축사업이 무산되는 사례가 있는 요즘에는 이 청산에 관한 문제가 더욱 중요합니다.

주택관리사협회에 따르면 현재 우리 제도에는 이 청산에 관한 별도 규정이 법령 및 규약에 없습니다. 민사적으로 해결할 수밖에 없다보니 소송 등의 불필요한 분쟁이 발생하는 경우도 있죠.

일본의 경우는 어떨까요? 일본에서는 관리조합이 해산될 경우, 지분비율에 따라 각 구분소유자에게 귀속하도록 관리규약에서 규정하고 있습니다. 그런데 관리조합은 우리나라의 집합건물법의 관리단에 해당하는 조직으로 전 구분소유자를 대상으로 하고 있기 때문에 그대로 재건축조합으로 변경해도 문제가 발생하지 않습니다. 반면 우리나라 관리제도는 의사결정이나 금원관리를 입주자대표회의에서 관리하는 형태로 운영되기에 청산규정을 마련할 필요가 있는 겁니다.

특히 재건축 결의에 따라 이주가 시작되는 경우 가구수가 의무관리대상 가구수 미만이 되는 경우도 있는데요. 이 경우에도 의무관리대상 공동주택에 포함되는 지 여부를 관련법에 명확히 규정할 필요가 있습니다.

◇[아파트 돋보기]는 독자 여러분이 공동주택에서 생활하면서 겪게 되는 다양한 상황들에 대해 이야기 나누려고 합니다. 궁금한 점이나 개선이 필요하다고 생각되는 점을 이메일(mjseong@edaily.co.kr)로 남겨주시면 도움 드리겠습니다.