(부동산레이다)지금 강남아파트를 사야하는 이유①

[양은열] 최근 신문이나 매스컴에서 보면 부동산 분위기가 침체기에서 일본식 L자형 불황으로 갈거라는 이야기가 종종 들린다. 그런가하면 한편에서는 삼성동 아이파크며 타워팰리스와 대치동 동부센트레빌 아파트 가격이 분양가 이상의 프리미엄으로 인해 아파트 시장이 빈익빈부익부로 전개될 것을 예상하는 사람도 종종 있다. 어떤 기준과 현상을 이해할 것인가에 따라 의견이 분분하겠지만 확실한 것은 아파트가 빈익빈 부익부 현상이 심화되고 있다는 사실이다. 2003년 10,29부동산 안정대책이후 정부의 지나친 세금위주 정책은 아파트가격을 왜곡시켜 왔고, 2005년도 부동산 시장도 상당한 침체기가 예상 된다고 몇 몇 전문가들이 이구동성으로 이야기 하고 있다. 더 나아가 정부의 부동산 안정책이 효과를 발휘하기 시작하여 이제는 더 이상 아파트나 부동산이 오르기는 힘들고 그동안 부동산에 끼었던 거품이 서서히 빠진다고 예상하고 있는 것이다. 과연 그럴까? 자본시장에서는 투기세력이 필요악 역할을 하는 경우가 종종 있다. 수요가 있는 이상 그 가격 자체가 시장 가격이고 정당한 가격이다. 만약 수요자가 공급되는 아파트가격이 자신의 수입과 매입비용보다 높다고 판단될 때 거품은 자연스레 없어지는 것인데 정부가 온갖 부동산대책을 동원해 아파트 가격을 잡겠다고 나서고 있다. 이런 경우에 아파트 매매가격이 과연 거품일까? 경제논리를 적용하여 계산을 해 보니 강남 아파트 거품 가격이 나온다는 보고서는 수도없이 보았다. 정부는 물론 연구기관, 심지어 한국은행까지 나서서 강남 아파트 거품론을 주장하며 논리적 근거를 내세우고 있다. 특히 건설교통부는 서울 강남의 한 아파트 시가 6억원 가운데 2억 원 정도가 거품이어서 아파트 값의 30%가 거품이라는 분석자료를 내 놓았다. 또한 국토연구원의 한 관계자는 서울 강남, 서초, 송파, 강동구 아파트 가격에 40%가 넘는 거품이 끼어 있다는 조사 결과를 내 놓았다. 한국은행도 이례적으로 공식 보고서를 통해 서울 강남 아파트 값의 거품 가능성을 조심스럽게 제기했다. 이 보고서는 "서울 아파트의 평당 실질가격(1,026만 9,000원)으로 장기평균(745만 원)을 상회해 1980년대 말 최고 수준에 근접했다"며 "전국 실질가격(526만 9,000원)보다 특정 지역(강남)이 높은 것은 주거 환경, 주택 수급 등 가격 차별화 과정이 반영된 것이지만 동시에 거품 존재 가능성도 배제하기 어렵다"고 경고했다. 그렇다면 필자를 포함하여 거품을 못 보는 사람들은 누구인가? 1년 전에는, 2년 전에는 도대체 우리들은 무엇을 했는가? 비정상적인 거품이라면 가격은 조정을 받아 없어지는 게 당연하다고 본다. 그렇다면 강남의 아파트가 6억 5천만원에서 10%정도 떨어졌다고 해서 아파트에 거품이 끼어 있다고 보아야 하는가! 그렇다면 모든 급매물은 거품이 끼어서 나온단 말인가? 아니다. 10,29대책이후의 아파트 가격 하락은 에너지를 다지고 있는 휴식기라고 감히 말할 수 있다. 강남의 아파트의 경우 하방경직현상이 너무 강하게 나타나 원만한 정책에는 꿈쩍도 안하다가 호재만 보이면 10%정도는 보름이면 상승하는 특징을 가지고 있음을 알아야 할 것이다. 요즘 일부 잠실 저밀도 단지등 재건축 사업승인이 난 곳을 중심으로 호재가 있는 곳에 가격이 오르고는 있으나 재건축 아파트의 가격이 전반적으로 에너지를 다지는 휴식기로 보아야 할 것이다. 그러나 10,29 대책이후에 떨어진 가격을 보고 그동안 강남의 아파트가 거품이 끼어있었기 때문이라고 말하는 사람도 많다. 특히 서울 개포지구나 강동구 일대 재건축 아파트 값이 계속 떨어져 반전되지 못하고 하락세를 유지하는 것도 거품의 증거라는 것이다. 그런 논리라면 향후 부동산 시장은 거품으로 인하여 폭락세로 돌아서야 한단 말인가? 필자는 그동안 많은 독자나 부동산에 관심 있는 사람들로부터 지금이 부동산 거품시대가 아니냐는 질문을 수없이 받아왔다. 심지어는 이미 거품의 시대를 넘어 곧이어 부동산, 특히 아파트 값 폭락이 도래할 것이라는 의견을 제시하는 사람들도 많이 보아 왔다. 이에 대해 각자에게 하나하나 대꾸하기가 어려웠던 점은 부동산은 일률적으로 기준을 정해 말하기가 매우 어렵기 때문이었다. 그러나 아파트 시장을 살펴보면, 정책에 의해 재건축 아파트나 비인기지역 또는 지방의 아파트는 하락세를 이어가고 있지만 10,29대책 이후로 가격이 오른 아파트는 강남의 대형아파트 위주였다는 사실을 알아야 할 것이다. 강남아파트 위주의 가격 상승은 빈익빈부익부 현상을 가속화 시켰고, 종합부동산세나 재건축 개발이익 환수제를 비웃듯이 강남권의 대형아파트는 정책과 관계없이 상승했던 것이다. 이것을 아파트 거품 논쟁과 관련하여 어떻게 설명해야 이해가 되는 것인가! 만약 2006년 이후로 강남의 아파트 가격이 폭등한다면 거품논쟁을 일으키는 사람들은 또 무슨 논리로 변명을 할 것인가! 우리는 똑바로 알아야 한다. 지금은 거품을 논할 때가 아니라 2006년 이후의 아파트 가격 폭등에 대비할 때다. 필자가 이렇게 이야기하면 많은 사람은 비웃을 수도 있다. 그러나 과거 필자는 32평 아파트 8억원 시대가 도래할 것이라고 2001년 초에 예상한 적이 있다. 그때 강남의 32평 아파트 최고가격이 5억원을 겨우 넘었을 때였다. 그렇다면 이러한 강남의 대형 아파트 오름세는 언제까지 갈 것인가 아니면 강남의 아파트는 거품으로 인하여 하락이 가속화 할 것인가? 아파트는 먹는 음식물이 아니다. 더욱이 자본재는 더욱 아니다. 내구 소비재로 볼 수 있다. “시장이 반찬”이라는 말이 있다. 사람들은 배가 고프면 아무리 좋은 음식을 가져다 놓아도 별로 관심을 나타내지 않는다. 좋지 않은 음식은 배불렀을 경우는 더더욱 쳐다보기도 싫다. 그러나 아파트는 아니다. 아파트가 최고의 부동산 상품이 된 이유는 “환금성”과 “투자안정성”에서 찾아 볼 수 있다. 배고파서 먹고 소비하는 음식물과는 달리 그동안 아파트는 자본재와 같이 계속적인 기대심리에 부응했고, 기대심리는 새로운 투자처를 찾아 안정적인 이익을 보장해 주기를 바라던 사람들에게 커다란 이익을 돌려주었기 때문에 아파트가 소비재에서 자본재로 바뀌게 된 것이다. 이러한 특징은 우리의 주거문화가 주로 아파트로 변화된 후에 나타난 현상들이다. 그렇다면 강남의 아파트의 거품은 없다는 사실을 어떻게 알 수 있을까?