'실거주 핑계' 계약갱신 거절한 임대인, 손해배상[똑똑한 부동산]

[법무법인 심목 김예림 대표변호사] 임대차 3법이 도입되면서 임대인과 임차인 사이에 임대차계약을 둘러싼 분쟁이 늘어났다. 특히 임대인이 실거주를 이유로 임차인의 계약갱신요구를 거절하는 경우에 관해 다툼이 빈번하게 발생하고 있다.

주택임대차보호법에 의하면 임대인은 임차인이 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지 계약갱신을 요구해도 임대인이 실거주하려는 때에는 임차인의 계약갱신요구를 거절할 수 있다. 이때 임대인이 실거주를 이유로 임차인의 계약갱신요구를 거절한 후 해당 주택을 제3자에게 임대한 경우에는 임대인이 임차인에게 그에 따른 손해를 배상해야 한다.

서울시내 한 주택가. (사진=뉴스1)

최근 임대인이 실거주를 이유로 임차인의 계약갱신요구를 거절한 후 임대차기간이 끝나고 약 1년 후 해당 주택에 전입신고를 마친 사안에서 임대인의 손해배상책임을 인정한 판결이 나왔다. 임대인이 임대차기간이 끝나고 약 1년 후 해당 주택에 전입신고를 하기는 했지만, 그 사이에 제3자에게 해당 주택을 임대한 정황이 인정된다는 취지에서다. 임대인이 임대차기간이 만료된 후 해당 주택의 관리사무소에 입주신고를 하거나 해당 주택에 전입신고를 한 사실이 없고, 내부 수리를 마치고 곧바로 제3자가 해당 주택에 전입신고를 한 사실에 비춰 임대인이 실거주를 이행했다고 보기 어렵다고 판단한 것이다.

법원은 임대인에게 약 1100만원을 손해배상하도록 결정했다. 이는 △ 갱신거절 당시 월차임의 3개월분에 해당하는 금액 △ 임대인이 제3자에게 임대하여 얻은 환산월차임과 갱신거절 당시 환산월차임 간 차액의 2년분에 해당하는 금액 △ 임차인이 실제 입은 손해액 중 큰 금액에 해당한다.

다만 법원은 임차인이 새로 임차한 주택의 임대차보증금과 기존 주택의 임대차보증금의 차액에 대한 이자 상당액과 이사비용, 중개수수료가 손해로 인정돼야 한다는 임차인의 주장에 대해서는 기존 주택과 새로 임차한 주택 사이에 동일성을 인정하기 어렵다는 이유로 받아들이지 않았다.

임차인은 실거주를 이유로 계약갱신요구를 거절한 임대인이 실제 해당 주택에 거주하였는지 여부를 확인하려면 주민센터에서 전입세대열람원을 발급받아 확인할 수 있다. 만약 임대인이 전입신고를 하지 않은 채 거주한 경우라면 임대인은 실제 거주한 사실을 객관적 증거에 의해 입증해야 한다. 예를 들어 해당 주택의 관리사무소에 입주자 신고를 한 내역이 있거나 차량입출입기록, 관리비나 공과금 납부내역, 카드사용기록 등이 존재한다면 전입신고내역이 없더라도 실제 거주한 사실을 인정받는 것이 가능하다.

김예림 변호사.