[똑똑한 부동산]도심 고밀 개발, 법적문제 없을까

[김예림 변호사·이데일리 박종화 기자] 최근 정부가 재개발과 재건축 규제를 완화하고 용적률 등에 인센티브를 부여해 도심을 고밀도로 개발하는 방향으로 주택 공급정책 가닥을 잡은 듯하다. 대표적인 정책이 공공정비사업 추진과 1기 신도시 특별법 제정이다. 도심에 대규모 아파트 단지를 조성할 만한 부지가 사실상 전무하니 결국 도심을 고밀 개발하는 것이 차선책을 쓸 수밖에 없긴 하다.

경기 성남시 분당신도시 전경. (사진=뉴시스)

공공정비사업과 1기 신도시 특별법엔 여러 특징이 있지만 용도지역 종(種) 상향과 용적률 인센티브 등을 통해 주택 공급을 크게 늘린다는 게 골자다. 용도지역은 경제적이고 효율적인 토지 이용을 위해 ‘도시 및 군(郡) 관리계획’ 수립을 통해 정해진다. 용도지역에 따라 용적률이나 건축물의 최대 층수 등이 결정된다. 용도지역을 그렇게 정한 것엔 다 이유가 있다. 지금 발의된 1기 신도시 특별법 법안은 최고 500%까지 용적률을 높일 수 있도록 했다. 그에 따라 도시 미관이 크게 저해되고 거주민의 주거 질도 악화되는 것이 아니냐는 우려가 심심찮게 나오고 있다.

벌써 공공정비사업을 추진하다가 주변 거주민의 일조 침해 등을 이유로 중도 하차하는 사업지도 속속 등장한다. 대표적으로 서울 관악구 미성건영아파트는 공공재건축 추진시 용적률을 300%까지 상향할 수 있다는 제안에 공공재건축을 선택했지만 이후 주변 일조 침해 등의 이유로 용적률이 230%로 낮아지자 결국 민간재건축으로 선회했다. 용적률이 499%인 경기 수원시 ‘화서역 푸르지오’의 경우에도 ‘닭장 아파트’라는 오명이 붙을 정도로 도시 미관을 해친다는 평가를 받고 있다.

이렇게 공공정비사업이나 1기 신도시 특별법에 따른 개발이 시행되면, 일조 침해 등을 이유로 한 분쟁이 많이 늘어날 수밖에 없을 것이다. 특히 주변에 저층 단독 주택 등이 밀집한 지역이라면 고층 아파트 등으로 인한 일조 침해 등이 상당히 심각할 수 있다.

이와 같은 피해가 극심한 경우에는 그로 인한 공사중단까지 이루어질 수 있기 때문에 사업 진행을 방해하는 요소로 작용할 여지가 있다. 따라서 도심 고밀 개발에 앞서 이와 같은 분쟁을 실효성 있게 해결할 수 있는 방안부터 고민할 필요가 있다.