[좋아요 부동산]주택 채권입찰제가 뭔가요?

서울 강남의 한 모델하우스에 입장하려는 방문객들이 줄을 서서 기다리고 있다.

[이데일리 원다연 기자] 정부의 고분양가 규제 움직임으로 강남권에서 시세보다 분양가가 낮게 책정된 단지들에 청약 열기가 이어지고 있다. 시세 차익을 기대한 수요자들이 몰리면서다. 시장에서는 향후 분양가상한제 적용 이후 제도 취지를 살리기 위해서는 주택채권 입찰제가 재도입돼야 한다는 목소리도 나오고 있다.

민간택지 분양 아파트에 대한 분양가 상한제 적용 기준 완화 방침으로 고분양가 규제 시그널을 보낸 8·2 부동산대책 이후 강남권에서 분양에 나선 단지들은 오히려 ‘로또 청약’으로 꼽히고 있다. 분양가가 현 시세보다도 낮게 책정되면서 당첨만 되면 2~3억원의 시세 차익을 볼 수 있을 거란 기대감에서다. 8·2 대책 이후 강남권에서 첫 번째로 분양에 나선 ‘신반포 센트럴 자이’ 청약에는 1만 6472명이 몰리며 평균 168대 1의 청약 경쟁률을 보였다.

분양가 규제에 따른 청약 쏠림 현상이 나타나자 시장에서는 주택채권 입찰제에 대한 관심이 다시 높아지고 있다. 주택채권 입찰제는 시세 차익을 환수하기 위한 장치로, 분양가와 주변 아파트의 시세 차이가 클 때 분양받는 사람이 채권을 매입하도록 해 시세 차익의 일부를 환수하는 제도다. 주택채권 입찰제는 지난 2006년 분양가 상한제와 함께 도입됐다. 주택채권 입찰제는 그보다 앞서 1983년부터 4월부터 투기과열지구에서 민영주택의 시세 차익을 환수하기 위해 시행되다 1999년 민영주택 분양가 자율화가 시행되면서 폐지된 이후 당시 7년만에 부활했다.

2006년 재도입된 주택채권 입찰제는 전용면적 85㎡형 초과 분양가 상한제 적용 주택을 대상으로 했다. 이 같은 아파트를 분양받으려는 수요자는 분양가 외에 제2종 국민주택채권을 매입해야 했고 채권매입예정액을 많이 써낸 순서대로 당첨 기회가 돌아갔다. 당시 채권상한액은 실제 분양가가 시세의 90% 이상이 되도록 설정했다. 이 때에 채권손실액은 시세의 90%로 계산한 실분양가에서 공급 분양가를 뺀 금액이 되는데, 여기에 채권평균손실률을 적용하면 채권상한액이 나온다.

당시 이 제도가 적용된 곳은 2006년 공급한 판교신도시 단지와 2007년 공급한 고양 일산2지구 휴먼시아 단지다. 당시 판교 청약자 대부분이 채권상한액을 써냈지만 분양 이후 집값 하락세가 이어지면서 입주 시 시세 차익 없이 채권매입액 부담을 져야했던 입주예정자들이 제도를 폐지하라는 집회를 진행하기도 했다. 실제 2008년 이후 금융위기 여파의 집값 하락세가 이어지면서 이 제도는 적용 단지가 없이 유명무실해졌고 2013년 5월 주택청약 규제 완화와 함께 폐지됐다.

시세 차익을 환수하는 목적의 주택채권 입찰제가 오히려 집값을 밀어 올려 시장을 불안하게 만들 수 있다는 지적도 나온다. 권대중 명지대학교 부동산학과 교수는 “채권입찰제가 적용되면 분양자의 부담이 채권매입액만큼 늘어나 결국 그만큼 집값이 오르게 돼 가격 안정화 효과가 적고 오히려 자금 여력이 부족한 무주택자의 당첨이 어려워질 수 있다”고 말했다.