[김용일의 부동산톡]구분소유적 공유관계의 처분과 승계, 토지수용시 보상금

[김용일 법무법인 현 부동산전문변호사] 여러명이 부동산의 특정부분을 각자가 배타적으로 소유 및 점유하기로 하면서도 다만 등기는 각자가 소유 및 점유하고 있는 부분에 대한 단독 명의가 아니라 전체의 부동산에 대해 공유지분등기를 한 관계를 구분소유적 공유관계 또는 상호명의신탁관계라고 한다. 이번 시간에는 구분소유적 공유관계의 법리 중 처분과 승계의 법리, 지분비율을 정하는 기준, 토지수용시 보상금 산정기준 등을 정리해 보겠다.

◇ 구분소유적 공유관계의 처분과 승계시 법리

구분소유적 공유관계에서는 각 공유자들이 배타적으로 사용 수익하고 있는 특정 부분을 제외한 나머지 부분에 대한 등기를 다른 공유자와 상호명의신탁하고 있는 것으로 본다. 따라서, 구분소유적 공유관계를 해소하고 해당 특정부분에 대해서 단독등기로 정리함에 있어 협의가 성립하지 않는 경우에는, 소송의 방법으로 공유물분할청구소송이 아니라 상호명의신탁 해지에 기한 소유권이전등기청구소송을 해야 한다.

구분소유적 공유관계로 부동산을 소유하기 위해서는, 어떤 부동산에 관하여 그 위치와 면적을 특정하여 여러 사람이 구분소유하기로 하는 약정이 있고, 이에 기해 공유지분의 등기를 하면 된다.

통상의 공유물 관계에서 공유지분권자가 자신의 지분을 다른 공유자의 동의 없이도 단독으로 처분할 수 있는 것과 유사하게, 구분소유적 공유관계에서도 해당 특정부분의 소유자는 해당 특정부분에 대해 다른 공유지분권자의 동의 없이도 단독으로 처분할 수 있다.

그런데, 구분소유적 공유관계에서도 부동산등기부에는 단순히 공유지분으로만 기재되어 있으므로, 해당 공유지분이 통상적인 공유관계인지 아니면 구분소유적 공유관계인지 외부에서 알기 어렵다. 따라서, 자신의 공유지분을 처분했을 때 위와 같은 구분소유적 공유관계도 그대로 승계되는지, 아니면 공유지분 매수자는 통상의 공유자가 되는 것인지 문제된다.

판례에 의하면, 1필지의 토지 중에서도 구분소유의 목적인 ‘특정부분’을 처분한다는 것이 상호 전제되어 공유지분이 이전되었다면, 제3자는 해당 ‘특정부분’을 인수한다는 것을 전제로 공유지분 등기를 경료한 것이므로, 이 경우에는 구분소유적 공유관계를 승계하게 되고, 그렇지 않고, 1필지 전체에 대한 ‘공유지분’을 승계한다는 것이 상호 전제되어 공유지분을 승계한 것이라면, 제3자는 구분소유적 공유관계가 아닌 통상의 공유관계에서의 공유지분을 취득하게 된다. 구분소유적 공유관계라고 해도 이는 내부적 관계이고 외부적으로는 공유관계로 보고 공유관계의 법리가 적용되기 때문이다.

관련하여 법원은 “1필의 토지의 일부를 특정하여 양도받고 편의상 그 전체에 관하여 공유지분등기를 경료한 경우에는 상호 명의신탁에 의한 수탁 자의 등기로서 유효하고 위 특정부분이 전전 양도되고 그에 따라 공유지분등 기도 전전 경료 되면 위와 같이 상호 명의 신탁한 지위도 전전 승계되어 최초의 양도인과 위 특정부분의 최후 양수인과의 사이에 명의신탁관계가 성립한다.”고 하였다(대법원 88다카14366 판결).

나아가, 구분소유적 공유자의 지분을 경매로 취득할 때도 위와 같은 법리가 적용된다. 따라서, 경매로 구분소유적 공유관계의 지분을 취득시 낙찰자는 구분소유적 공유관계가 아니라 통상의 공유관계로 됨이 원칙이다.

관련하여 법원은 “1필지의 토지의 위치와 면적을 특정하여 2인 이상이 구분소유하기로 하는 약정을 하고 그 구분소유자의 공유로 등기하는 이른바 구분소유적 공유관계에 있어서, 각 구분소유적 공유자가 자신의 권리를 타인에게 처분하는 경우 중에는 구분소유의 목적인 특정 부분을 처분하면서 등기부상의 공유지분을 그 특정 부분에 대한 표상으로서 이전하는 경우와 등기부의 기재대로 1필지 전체에 대한 진정한 공유지분으로서 처분하는 경우가 있을 수 있고, 이 중 전자의 경우에는 그 제3자에 대하여 구분소유적 공유관계가 승계되나, 후자의 경우에는 제3자가 그 부동산 전체에 대한 공유지분을 취득하고 구분소유적 공유관계는 소멸한다. 이는 경매에서도 마찬가지이므로, 전자에 해당하기 위하여는 집행법원이 공유지분이 아닌 특정 구분소유 목적물에 대한 평가를 하게 하고 그에 따라 최저경매가격을 정한 후 경매를 실시하여야 하며, 그러한 사정이 없는 경우에는 1필지에 관한 공유자의 지분에 대한 경매목적물은 원칙적으로 1필지 전체에 대한 공유지분이라고 봄이 상당하다.”고 하였다(대법원 2006다68810 판결).

◇ 구분소유적 공유관계에서 지분비율 기준, 토지수용시 보상금액 산정기준

구분소유적 공유관계의 지분등기를 함에 있어 각자의 지분비율을 정하는 기준은 원칙적으로 부동산 전체 면적 중에서 해당 구분소유적 공유자가 배타적으로 소유 점유하고 있는 면적부분의 비율을 기준으로 정한다. 즉, 자기가 배타적으로 소유 점유하고 있는 부분의 면적비율이 기준이 되고, 해당 부분의 실제 가격이 높고 낮은 것은 기준이 되지 않는다. 참고로, 일반 공유관계의 경우, 즉 여러명이 공유관계가 되어 부동산을 매수하는 경우 각 공유자의 지분비율은 통상적으로 부동산 전체의 가액 중에서 해당 공유자가 지급한 가액의 비율을 기준으로 정해질 것이다.

한편, 구분소유적 공유관계는 내부관계이고 외부적으로는 1필지 전체에 대해 공유관계가 성립하는 것으로 본다고 하였는바, 1필지 전체의 토지가 수용된 경우 각자 지분권자의 보상액을 산정할 때는, 각자의 특정 소유 점유부분에 대한 감정평가를 개별적으로 하는 것이 아니라, 전체 토지의 가치에 대한 감정평가를 하고 그 중에서 각자의 지분 비율에 따라 보상을 받게 된다.

구분소유적 공유관계의 토지수용보상금과 관련하여 법원은 “감정평가에관한규칙 제15조 등에 의하면, 수용대상토지를 평가함에 있어서는 특별한 사정이 없는 한 이를 필지별로 평가하여야 할 것이므로, 수인이 각기 한 필지의 특정부분을 매수하면서도 편의상 공유지분등기를 경료함으로써 각자의 특정부분에 관한 공유지분등기가 상호 명의신탁 관계에 있는, 이른바 구분소유적 공유토지라고 할지라도 명의신탁된 부동산이 대외적으로 수탁자의 소유에 속하는 것이니 만큼, 일반 공유토지와 마찬가지로 한 필지의 토지 전체를 기준으로 평가한 다음 이를 공유지분 비율에 따라 안분하여 각 공유지분권자에 대한 보상액을 정하여야 한다”고 하였다(대법원 98두6067 판결).

◇김용일 변호사

△서울대 경영대 △사법연수원 34기 △법무법인 현 파트너 변호사 △법무법인 현 부동산/상속팀 팀장 △대한변호사협회 공식 인증 부동산전문변호사 △대한변호사협회 공식 인증 상속전문변호사