[오은석의부동산재테크]추석이후 지역별 부동산 전망 정리

8.2 부동산 대책이 발표된지 약 두달의 시간이 흘렀다.

그 동안 시장에 어떤 변화가 있었을까? KB부동산에 따르면 9월 서울 아파트 가격이 지난달에 비해 0.15% 상승한 것으로 집계 되었다. 전월 상승폭 1.05%에 비해서는 많이 둔화된 수치이지만, 여전히 상승흐름을 보이고 있다.

지방의 경우는 수도권과 달리 일부의 경우 하락 움직임을 보이는 지역도 나타났다. 하지만, 이는 8.2 대책의 영향이라기 보다 공급과잉 이나, 해당 지역의 경기 둔화의 원인으로 보는 것이 타당하다. 현재까지의 움직임을 놓고 봤을 때 지방은 수도권과 달리 8.2 대책의 영향력이 미치지 않고 있는 것으로 보인다.

통계적 수치는 추세를 보여주고, 과거를 분석하는데 도움이 되는 것이 사실이다. 하지만, 현재와 같이 시장의 불확실성이 크고, 빠르게 급변하고 있는 상황에서는 통계 수치를 보고 반응하면 대응이 늦는 경우가 많다. 통계값이 집계되기 까지 많은 시간이 소요되고, 사후적 지표이기 때문이다. 지금은 현장의 분위기가 그 어느 때 보다 중요한 시기이다.

실제 부동산 현장의 분위기를 중개사를 통해 인터뷰해보면, 8.2 대책 발표 이후, 대부분의 조정지역이 호가만 높아졌을 뿐, 실제로 그 가격에 거래가 성사되지는 않아 매가가 상승했다고 말하기가 힘든 상황이다. 수도권지역에 나타나는 전반적인 현재의 상황은 거래절벽이다.

그렇다면 추석 이후 부동산 시장은 어떤 움직임을 보이게 될까?

앞으로 나오게 될 정책이 확정되지 않은 상황에서 현재 나온 정책만을 기준으로 시장을 예측해 본다면, 올해 말까지는 현재와 마찬가지로 거래절벽과 관망이 지속될 것으로 예상된다. 현재 실수요자의 경우 대출이 나오지 않아 매수를 하기도 어려운 상황이고, 투자자들의 경우 임대사업자 등록 또는 기존 보유 물건 처분 등 어떠한 것이 더 유리한지 시장상황을 지켜보며 결정하려고 하고 있어 관망세가 지속될 것으로 보인다.

2018년 초에서 4월까지는 일부 가격 하락세가 나타날 수 있을 것으로 보인다. 2018년 4월부터 적용되는 양도세 중과 부분 때문인데, 모든 지역에서 이러한 움직임이 나타나는 것이 아니라 그동안 호재로 인해 투자수요가 많았던 지역, 매가 상승이 단기간 컸던 지역, 전세가율이 낮은 지역이 가격 조정이 나타날 수 있다.

이후 2018년 4월 이후에는 공급물량이 앞으로 많은 지역의 경우 보합과 조정이 불규칙하게 번갈아 나타날 가능성이 높다. 2018년 4월 이후에 실거주자라면 철저하게 공급물량을 따져보고 매수를 할지, 아니면 전세로 살지를 결정하는 것이 바람직하다.

추석이후에 정부에서 가계부채 대책과 주거복지 로드맵을 발표할 예정인데, 이 안에 어떠한 내용이 담길지에 따라 시장에 다시 한 번 큰 영향을 미칠 것으로 보인다.

<현재의 시점에서 본, 지역별 추석 이후 올해 말까지 시장 상황 정리>

1. 서울 및 수도권

10월에 가계부채 종합대책과 주거복지 로드맵이 발표되면 거래절벽 현상이 더욱 짙어지면서 거래량은 전년동월 대비 절반 이상으로 감소할 것으로 보이나, 본격적인 가을이사철을 맞이하면서 실거주자 중심으로 거래가 될 것으로 예상된다.

다만 매물 수가 적고 호가 중심으로 물건이 소진되면서 매매가격은 ‘시’나‘구’에 따라 보합 내지 소폭 상승세가 나타날 가능성이 높다.

반면 전세 매물 수는 매매 매물 수보다 현저히 부족해 전세가격이 상승하고 전세가격상승지수가 매매가격상승지수보다 높게 나타날 것으로 보이며, 전세가율 역시 전월 보다 상승할 것으로 보인다.

2. 지방

강원도와 전라도는 추석 이후에도 매매가격 상승세가 이어질 것으로 보이며, 충청도와 경상도는 가격 조정의 폭이 커질 가능성이 높다.

세종은 조정기간이 길어질 것으로 보이며, 대구는 상승세를 이어가나 상승폭은 둔화될 것으로 예상한다. 대전과 광주는 회복세를 이어가나 그 폭은 크지 않으며, 부산은 구 별로 상승과 보합, 하락 등 다양한 모습으로 보이겠지만 전반적으로 조정국면에 접어들 가능성이 크다.

▶ 오은석 ‘직장인 재테크, 우리는 부동산으로 투잡한다’의 저자로서 ‘북극성주’라는 닉네임으로 더 유명한 20년차 부동산 실전투자 고수다. 다음 카페 ‘북극성’을 통해 8만명이 넘는 회원들에게 투자 노하우를 전파하며 멘티들이 시행착오 없이 투자하고 경제적 자유를 실현할 수 있도록 돕고 얻은 수입으로 소외된 이웃을 위해 나눔을 실천하고 있다.