[똑똑한 부동산] 불붙은 빌라시장 '권리산정 기준일' 모르면 데인다

[김예림 변호사·이데일리 박종화 기자] 빌라 시장이 뜨겁다. 한국부동산원에 따르면 올 9월 서울 지역 연립·다세대주택 중간값은 2억8200만원이다. 지난해 같은 달(2억3424만원)보다 20% 가까이 올랐다. 이렇게 빌라 시장이 후끈한 건 재개발에 대한 기대감 때문이다. 재개발이 어려웠던 노후 주거지를 한국토지공사(LH) 등 공공이 나서서 개발하겠다고 정부가 밝히면서 빌라 매수세에 불이 붙었다. 개발 예정지에 빌라를 사두면 새 아파트 입주권을 받을 수 있어서다. 여기에 서울시도 신속통합기획(신통기획·정비사업 초기 단계에 서울시가 참여해 공공성을 확보하는 대신 인허가 절차를 간소화해주는 제도) 재개발을 추진하면서 재개발 기대감은 더 부풀고 있다. 아직 지어지지 않은 신축 빌라를 설계도만 보고 분양받는 경우도 늘고 있다.

◇권리산정 기준일 넘어 지어진 빌라 사면 ‘현금청산’ 날벼락

서울의 한 빌라 밀집지역 모습.. 2021.09.15. (사진=뉴시스)

문제는 분양자격이다. 재개발 예정지 내 주택 매매를 일반적인 매매처럼 생각하면 오산이다. 재개발·재건축 구역 내 분양자격은 매우 복잡하게 되어 있다. 세대별로 등기된 빌라는 세대별로 입주권을 받는 것이 원칙인 건 맞는다. 재개발·재건축 구역으로 지정된 후에 입주권을 많이 받기 위해 나대지에 빌라를 신축하거나 단독이나 다가구를 부수고 세대수를 늘려 빌라를 짓는 사례들이 늘어나는 건 이런 이유에서다.

이런 행위가 난립하는 걸 막기 위해 ‘권리산정 기준일’이란 제도가 도입됐다. 권리산정 기준일 이후로 빌라를 신축해 기존보다 토지 등 소유자가 증가하더라도 권리산정 기준일 이전 현황대로 입주권을 받을 수 있다. 예를 들어 단독주택 한 세대를 권리산정 기준일 이후 부수고 빌라 열 세대를 신축했다면, 입주권은 열 개가 아니라 한 개만 나온다. 아홉 세대는 입주권을 못 받고 현금청산만 받은 채 집을 비워줘야 한다. 일반적으로 현금청산액은 시세보다 낮게 책정된다.

◇공공재개발·도심 복합사업·신통기획, 권리산정 기준일 ‘제각각’

문제는 최근 공공정비사업이 도입되면서 이 권리산정기준일 계산이 너무 복잡해졌다는 점이다. 어떤 사업을 진행하는지에 따라 이 권리산정 기준일이 달라진다. 아직 사업계획이 없더라도 향후 공공정비사업을 진행하게 되면 미리 정해진 권리산정 기준일을 적용받는 경우도 있다.

공공정비사업은 지난 5·6대책과 8·4대책에서 나온 공공참여형 정비사업(공공 재개발·공공 재건축)과 2·4대책에서 등장한 공공주도형 정비사업(공기업이 단지 명명권을 제외한 사업 전권을 갖고 추진하는 재개발·재건축사업)이 있는데, 적용되는 법도 다르고 권리산정 기준일도 달리 정해져 있다. 최근 서울시가 신통기획 정비사업을 내놓으면서 권리산정 기준일 계산은 더 복잡해졌다. 현재 사업별 권리산정 기준일은 공공 재개발과 신통기획 정비사업은 각각 공모 공고일, 공공주도형 정비사업이나 도심 공공주택 복합사업(공공 주도로 도심 역세권·저밀 주거지·준공업 지역을 고밀개발해 공공주택을 공급하는 사업)은 6월 28일로 정해졌다.

투기수요를 차단하기 위한 목적으로 어쩔 수 없는 조치일 수는 있지만, 실무상 살펴보면 예상치 못한 손해를 감수해야 하는 사람들도 많다. 예를 들어, 신축빌라를 매수한 지역에선 민간 정비사업이 진행되면 입주권을 받을 수 있지만 공공 정비사업지로 묶이면 입주권을 받지 못하게 되는 경우도 있다. 신축빌라 시행사 사정도 복잡하다. 단순히 분양을 목적으로 신축빌라를 짓기 시작했는데 갑자기 공공 정비사업 후보지로 묶이면서 건축행위 자체가 제한돼 큰 손해를 입는 경우를 종종 봤다. 결국 신축빌라를 분양받거나 분양하는 입장에서는 어떤 정비사업이 진행될지 몰라 빌라를 쉽게 매매하지 못하게 되는 셈이다. 아직 공공 정비사업이 확정된 사업지 자체가 적어 이와 관련된 분쟁은 많지 않지만 향후 사업이 속도를 내면 입주권을 둘러싼 분쟁이 상당히 늘어날 것으로 예상된다.