필명 ‘빠숑’으로 잘 알려진 부동산시장 분석 전문가, 김학렬(48) 스마트튜브 부동산조사연구소 소장은 올해도 주택시장은 상승기를 맞을 테지만 지역별로 투자포인트를 달리 해야 한다고 조언했다.
당장 6월1일부터 양도세율이 추가 중과(다주택자 최고세율 82.5%) 되는데다 종부세(최고 요율 6%) 부담도 뒤따라오기 때문이다. 다만 서울 강남 등 선호지역일수록 일명 ‘똘똘한 한 채’ 집중현상으로 집값 조정은 없을 것으로 내다봤다. 올해 전망을 결론부터 말하자면 지방은 하락, 서울·수도권은 지역 편차가 있겠지만 상승이나 강보합이다.
|
이데일리 건설부동산부 유튜브 채널 ‘복덕방기자들’은 지난 20일 서울 중구 통일로 이데일리 사옥에서 김 소장을 만나 올해 부동산시장 전망과 함께 투자전략에 대해 들어봤다.
김 소장은 “올해는 작년과 비교하면 지역마다 편차가 클 것”이라며 “상승 지역보다 하락 지역이 더 많을 것”이라고 했다. 이어 “다만 중요한 것은 누구나 예상하는 지역이 내려갈 것이며 누구나 선호하는 지역은 꾸준히 상승할 것”이라고 했다.
김 소장은 “집값이 ‘오를 대로 올랐다’는 관측도 나온다”는 질문에 “오를 대로 올랐다는 말은 말 자체가 틀린 말”이라며 “단기 조정이 돼도 올라갈 지역과 내려갈 지역이 양극화하는 알파벳 케이(K)자 형태로 갈 것”이라고 했다. 하락 요인으로는 오는 6월 양도세율 중과를 가장 큰 이슈로 들었다.
김 소장은 그러나 양도세율 중과에 따른 매물이 쏟아질 것이라는 전망에 대해서는 “정부가 기대하는 만큼 많은 물량이 나오지는 않을 것”이라며 “다주택자 중 급한 분들은 이미 작년쯤 많이 정리했을 것”이라고 했다. 이어 “작년 상반기 급매물이나 증여가 증가하면서 강남도 살짝 조정됐는데 그때 매물이 이미 쏟아진 것으로 볼 수 있다”고 했다.
양도세 중과보다는 오히려 완화가 부동산시장을 안정시킬 수 있다는 분석도 했다. 양도세 완화를 통해 매도를 유도하고 한꺼번에 물량이 쏟아지면 일시적인 하락이 가능하다는 이유에서다.
김 소장은 “지난 4년간 집값이 꾸준히 올랐고, 또 많이 올랐다”며 “다주택자들은 투자자들이 많아 시세 차익을 보고 싶어 한다. 한번은 팔 기회를 줘야 한다”고 했다. 이어 “양도세 면제가 아니라 완화하는 방향에서 정책을 편다면 집값은 100% 빠진다”며 “강남 집값도 조정될 것”이라고 했다.
◇‘강남불패’…GTX 길 따라 오른다
투자 전략도 들어봤다. 무주택자들은 ‘내 집 마련’을, 다주택자들은 수익 극대화 전략은 무엇인지 물었다.
김 소장은 “무주택자라면 내 집 마련은 지금 당장에라도 해야 한다”며 “다만 빌라나 오피스텔은 지금 오른다고 덜컥 사면 안 된다. 시세 상승 여력이 아파트보다 약하기 때문에 상대적으로 안전자산인 아파트를 사는 것이 옳다”고 했다.
다주택자들에게는 ‘슬림화’ 전략을 추천했다.
김 소장은 “이미 종부세 부담을 느낀 분들이 상당수 될 것”이라며 “팔기로 한 물건이 있으면 순서를 정해야 한다. 집값에 관계없이 평생 가져갈 것인지 단기 차익 목적으로 샀는지를 살펴보고 처분할 것은 양도세율이 중과되기 전에 처분하는 것이 부담을 덜 수 있다”고 했다. 이어 “종부세는 작년보다 올해 엄청 더 나올 것을 분명히 각오해야 할 것”이라고도 했다.
김 소장은 마지막으로 향후 오를 지역을 예상할 수 있는 투자포인트 3가지를 짚었다.
그는 “부동산은 호재가 있는 곳을 정리해야 하는데 일자리가 많아지는 곳, 일자리까지 광역교통망이 연결되는 곳 그리고 일자리와 교통망이 있는 지역의 새 아파트까지 3가지가 충족되면 다른 곳보다 상승 기대감이 높다고 볼 수 있다”고 했다.
김 소장은 이어 “이 모든 것을 조합하면 강남의 새 아파트가 가장 많이 오를 것”이라며 “그렇다고 꼭 강남만 보라는 것은 아니며 강남으로 가는 광역 교통망이 있는 곳을 유심히 살펴보면 될 것”이라고 조언했다.
◇김학렬 소장은…
△1972년 서울 출생 △서강대학교 신문방송학과 △한국갤럽조사연구소 부동산조사본부 팀장 △스마트튜브 부동산조사연구소 소장(현재) △주요저서 ‘이제부터는 오를 곳만 오른다’ ‘대한민국 부동산 사용 설명서’ ‘수도권 알짜 부동산 답사기’ 등 총 20권
※본 기사는 유튜브 채널 ‘복덕방기자들’에서 영상으로 볼 수 있습니다.
기획= 강신우 기자
촬영·편집= 김성연 인턴PD
