부동산 전문 김예림 변호사
특별한 사정 없으면 10년간 상가 임대차 갱신권 보장
세입자에 불리야한 특약은 효력 없어
세입자 손해 보상해 내보내는 게 현실적
[김예림 변호사·이데일리 박종화 기자] 임대인이 갑자기 상가를 비우라고 하는데 어떻게 해야 하는지 묻는 경우가 있다. 보통 상가 건물 전체를 가지고 있던 임대인이 상가 건물을 매도하는 과정에서 많이 발생하는 분쟁이다. 매수인이 상가 건물을 공실 상태로 인도받기 원하는 경우 매도인은 좋은 조건으로 매매하기 위해 상가 건물을 공실 상태로 만들어 인도하기로 약정한다.
 | | 서울 마포구 연남동 일대 상가. (사진=뉴시스) |
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특별한 사정이 없다면 임차인은 상가임대차보호법에 따라 10년간 임대차계약을 갱신할 수 있는 게 원칙이다. 임대인이 상가 건물을 매도한다고 해서 임의로 임차인에게 상가를 비우라고 요구할 순 없다.
이는 임대인이 바뀐 경우에도 마찬가지다. 임차인은 기존 임대차 계약에 따른 권리를 새로운 임대인에게 그대로 주장할 수 있다. 임대인이 바뀌었으니 새로운 조건으로 임대차계약을 다시 체결하거나 상가를 비우라는 일방적인 통보가 이루어지기도 하는데, 임차인은 기존 임대차 계약에 따른 권리를 그대로 주장할 수 있기 때문에 응할 의무는 없다. 다만 주택 임대차 보호법과 달리 상가 임대차 보호법은 임대인이 바뀌었다는 이유로 임차인이 임대차 계약을 해지할 수 있도록 명시하진 않는다.
만약 “상가 건물 매도시 임대차계약을 해지하기로 한다”고 특약을 정한 경우에는 어떨까? 이 경우에도 임차인에게 불리한 특약은 효력이 없다. 상가를 재건축할 때 임대차 계약을 해지하기로 약정하는 사례도 있다. 이때에도 임대차 계약 체결 시 임대인이 공사시기, 소요기간 등 재건축에 관한 사항을 임차인에게 구체적으로 고지한 사실이 없다면 이런 약정은 무효가 된다.
결국 임대인으로선 임차인에게 정당한 보상금을 지급하고 상가를 인도받는 게 최선이다. 보상금당사자 간자간 합의로 정하는 것이라서 따로 정해진 액수가 있는 건 아니다. 임대차 계약이 갑작스럽게 종료되면서 임차인이 부담해야 하는 손해 상당액, 예를 들어 권리금이나 이사비용 등을 적절히 고려하여 산정하면 된다.
