실거주 의무 3년 유예, 임대차 유의점은?[똑똑한 부동산]

[법무법인 심목 김예림 대표변호사] 실거주 의무를 3년간 유예하기로 하는 주택법 개정안이 국회 국토교통위원회 법안심사소위원회를 통과했다. 정부가 지난 분양가 상한제 적용 주택에 대한 실거주 의무 폐지를 발표했지만, 관련 법안은 지난해 결국 국회를 통과하지 못해 폐기 수순을 밟는 것 아니냐는 우려가 많았다. 그러다 가까스로 실거주 의무 유예 법안이 국회 소위를 통과하게 된 것이다.

현행 주택법에 따르면 분양가 상한제가 적용되는 주택의 경우 그 입주자는 5년의 범위 내에서 일정 기간 해당 주택에 거주해야 한다. 이때 실거주 의무를 이행하지 못한다면 수분양자는 한국토지주택공사에 분양 은 주택을 납부한 입주금에 이자를 가산한 금액을 매매대금으로 반환하여야 한다. 통상 주변 시세의 80% 이하로 정해지는 분양가격을 고려할 때 사실상 헐값에 어렵게 분양받은 주택을 반환해야 한다는 뜻이다.

서울시내 한 아파트 밀집 지역. (사진=뉴시스)

이번에 실거주 의무가 3년간 유예하기로 하는 주택법 개정안이 국회 소위를 통과하면서 분양가 상한제가 적용되는 단지의 수분양자들은 그나마 한숨을 돌리게 됐다. 그러나 실거주 의무 유예기간을 3년으로 정함에 따라 임대차계약을 체결할 때 고려해야 할 사항이 늘어난 점은 유의해야 한다.

주택임대차보호법에 따르면 기간을 정하지 않거나 2년 미만으로 임대차 기간을 정한 경우에는 해당 임대차의 존속기간을 2년으로 하고 있다. 이는 임차인이 임대차계약을 갱신할 때에도 마찬가지다. 갱신된 임대차의 경우에도 그 존속기간은 2년으로 하고 있다. 주택임대차보호법과 어긋나고 임차인에게 불리한 규정은 임대차계약으로 정하더라도 효력이 없다. 법원도 2년 미만으로 임대차 기간을 정한 경우 임차인은 그 임대차 기간을 편의에 따라 주장할 수 있지만 임대인은 임차인에게 일방적으로 불리한 약정이라는 이유로 그 임대차 기간을 주장할 수 없는 것으로 판단하고 있다. 결국 임대차계약서에 임대차 기간을 1년으로 정하더라도 임대인은 임차인이 원하는 경우에는 2년의 임대차 기간을 보장해줘야 한다는 뜻이다.

그렇다면 실거주 의무가 적용되는 단지의 경우에는 임대차계약을 체결할 때 이와 같은 사정을 고려해 임대차 기간을 정할 필요가 있다. 임대인은 실거주 의무 유예기간에 맞춰 임대차 기간을 3년으로 정하거나 2년으로 정한 후 실거주를 시작하는 것이 유리하다. 만약 임대차 기간을 2년으로 정한 후에 임차인이 계약갱신청구권을 사용하면 임대차 기간이 2년간 연장될 수 있다. 이렇게 되면 임대인은 실거주 의무를 충족할 수 없게 되는 문제가 생긴다. 임대차 기간을 2년으로 하고 임차인이 계약갱신청구권을 사용할 경우 임대차 기간을 1년으로 하기로 하는 특약을 임대차계약서에 기재해도 마찬가지다. 임차인에게 불리한 특약은 효력이 없기 때문에 임대인은 임차인에게 계약갱신청구에 따른 임대차 기간을 2년 연장해줘야 할 가능성이 높다.

실거주 의무가 유예가 된 것을 그나마 수분양자 입장에서 다행일 수 있지만 임대차계약에 관한 현실을 고려하지 않은 유예기간으로 보인다. 실거주 의무가 유예된 단지의 경우 임대차계약을 체결할 때 임대인과 임차인 모두 이와 같은 점을 유의해 임대차 기간을 정할 필요가 있다.

김예림 변호사.