[오종윤의 재무설계] 대한민국 주택가격, 어떻게 될 것인가?

[오종윤 한국 재무설계 대표] 대한민국 도시의 주택가격과 건물가격이 장기적인 관점에서 볼 때 하락할 것으로 보인다. 왜 그럴까? 재무설계 전문가로써 주택가격이 하락으로 여겨지는 네 가지 원인을 살펴보겠다.

첫째, 인구구조의 불균형이다. 베이비부머세대부터는 매년 약 80~90만 명씩 태어났다. 하지만 2000년 이후 우리나라 신생아 수는 매년 평균 약 45만 명씩 태어나고 있다. 사망은 주택 공급요인이고 출생은 주택의 수요요인이다. 20년 후면 베이비부머가 사망하기 시작할 것이고 2000년 이후 출생아들이 주택의 수요자가 될 것이다. 그렇게 될 경우 매년 평균 70~80만 명이 사망하면서 주택을 공급할 것이고, 매년 40여만 명이 주택을 구입하려고 할 것이다. 80여만 명이 주택을 공급하고 40여만 명이 주택을 구입할 경우 40여만 명이 살던 주택은 빈집이 될 것으로 보인다. 이럴 경우 주택가격은 폭락 이상의 수준으로 하락할 가능성이 높다고 본다.

둘째, 주택입주물량의 급증이다. 2017년부터 2019년 사이에 주택 입주 물량이 급증한다. 주택 입주물량을 예측하기 가장 좋은 데이터는 주택인허가 건수이다. 2013년부터 2015년 사이의 주택인허가 수는 약 160만 가구이고, 2016년 예상 주택인허가수는 약 60만 가구 정도이다. 최근 4년 동안 인허가 된 주택 수는 약 220여만 호이다. 우리나라 인구를 약 5000만 명으로 볼 때 앞으로 4년 동안 인구의 약 12%가 거주할 공간이 새로이 공급되는 것이다. 특히 2015년에는 약 74만 가구 정도가 인허가 된 것으로 나타나고 있다. 이는 주택 신규수요 인구가 팽창하던 1990년대 초반의 주택 공급물량과 비슷한 수준이다. 2016년 바로 주택가격이 하락하진 않을 수도 있어도 2017년 이후에는 주택 가격 폭락을 예상하기에 충분한 근거가 될 수도 있다.

셋째, 우리나라 가계부채, 가계 재무구조이다.

연구자료에 의하면 우리나라 가계의 부동산과 금융자산의 비율을 보면 부동산과 기타자산이 전체 가계자산에서 차지하는 비중이 약 80%로 나타나고 있다. 그런데 여기서 간과하고 있는 것 중에 하나가 가계부채다. 금융자산으로 가계부채를 상환하면 부동산이 차지하는 비중은 거의 100%에 이른다. 가계부채는 우리나라 주택 가격 폭락의 뇌관으로 작용할 수 있을 것이다. 부채가 있는 상태에서 소득은 없고 자녀교육비, 자녀결혼자금, 본인의 은퇴자금 등 돈을 써야 할 곳이 많을 경우 사람들은 어떤 결정을 할까? 바로 주택을 처분하는 것이다. 이런 상황에 처한 많은 사람들이 주택을 처분하려 할 때 살만한 사람들이 없을 경우 주택 가격은 우리가 생각하는 수준 이상으로 하락할 것이다.

넷째, 주택 가격에 단기적으로 영향을 미치는 요소로는 미국 기준금리인상, 정부의 부동산 정책, 정부의 대출정책 등을 들 수 있다. 미국의 금리인상의 시작이 확실시 되자 정부에서는 급하게 대출건전성확보를 위해 대책을 내놓고 있다. 우리나라가 가계부채는 앞에서도 보았지만 약 1600조 원에 달한다. 미국의 유명한 투자전문회사들에서 앞으로 2~3년 내에 미국의 기준금리가 3.5% 수준으로 상승할 것으로 내다보고 있다. 미국이 기준금리를 3.5%로 인상하게 되면 우리나라는 우리나라의 기준금리를 5% 수준으로 인상할 것으로 보인다. 이렇게 될 경우 우리나라 가계가 추가로 부담해야 할 대출이자는 약 50조원에 달한다. 지금도 가계의 금융자산이 부족해서 소비가 위축되고 대출이 늘어나는데 추가로 50조원을 부담해야 한다면 우리나라 가계는 심각한 위기에 처할 수 있다. 이럴 경우 역시 우리나라 부동산 가격은 크게 하락할 것으로 보인다.

위에서 말한 4가지중 한 가지 원인만으로도 주택 가격에 큰 부정적 영향을 미칠 수 있는 요소이다. 그런데 문제는 이런 모든 것들이 동시다발적으로 이러 나고 있다는 점이다. 성장하는 사회에만 익숙한 우리나라 사람들이 이런 변화된 새로운 환경에서 잘 살아남을 수 있을지 의문이다. 패러다임의 변화를 잘 파악하고 해석해서 변화에 잘 대처하여 어렵게 마련한 소중한 자산을 잘 지키는 지혜가 필요한 시기임은 분명하다.