금융당국에 ‘올해 가장 우려되는 금융리스크가 무엇입니까’라고 물어보니, 부동산 PF라고 입을 모았습니다. 부실 위험이 실제 지표로도 드러나고 있는데요. 부동산 PF 대출 잔액은 올해 1분기에 130조원을 넘어섰습니다.
그런데 돈을 빌린 건설사 등이 제때 갚지 못하면서 연체율이 급등하고 있고, 이 부실을 돈을 빌려준 증권사 등 금융사들이 떠안고 있습니다. 이 부실이 우려되자 금융감독원은 이번주 목요일에 증권사 10곳의 임원들을 긴급 소집했습니다.
특히 증권사 부실이 우려됩니다. 수면 위로 문제가 스멀스멀 떠오르고 있는 형국인데요. 미래에셋증권(006800) 등 국내 금융기관들은 홍콩 골딘파이낸셜글로벌센터에 2800억원을 투자했다가 대부분 손실을 봤습니다. 관련 회의가 이번주 화요일에 있었는데, 우려대로 수천억원 손실이 났습니다.
오늘 뒷담화에서는 수년 전 저금리 상황에서는 ‘황금알을 낳는 거위’라고 여겨졌던 부동산 PF가 지금은 ‘애물단지’로 전락한 원인, 파장, 대책을 살펴보려고 합니다.
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-오늘 뒷담화 키워드는 ‘부동산 PF 부실 공포와 하반기 뇌관’으로 준비하셨네요.
△부동산 PF가 올해 하반기 시장의 뇌관이 될 우려가 커졌습니다. 우선 부동산 PF가 어떻게 부실이 됐는지부터 설명드릴게요. 부동산 PF(프로젝트 파이낸싱)란게 부동산 개발 프로젝트로부터 발생하는 미래 현금을 상환 재원으로 자금을 조달하는 금융기법이잖아요. 쉽게 말씀드리면 건설사가 담보 없이 부동산 개발사업의 수익성이라는 계획(프로젝트)만을 보고 금융사로부터 돈을 빌려서 땅 사고 건물 짓는 겁니다. 담보가 없다 보니 리스크가 큽니다.
‘하이 리스크, 하이 리턴’이라는 말처럼 리스크가 큰 만큼 금융사는 많은 이자와 수수료를 받을 수 있습니다. 그래서 2020년 코로나로 저금리가 오고 부동산 호황기가 오면서 건설사에 빌려주는 금융사 대출이 많아졌습니다. 해외 부동산 대출도 많았구요.
그런데 이후 고금리가 되면서 이자 부담이 커지고 부동산 가격은 고꾸라지고 미분양이 많아지면서 건설사의 대출 상환이 어려워지고, 만기 때 연체가 느는 등 부실이 발생하기 시작했습니다. 특히 빌려주는 금융사에 증권사들이 꽤 많이 뛰어들어 몸집을 불렸는데, 이게 감당이 힘들 정도가 돼서 증권사 부실 우려가 커졌습니다.
-부동산 PF 금융사 대출 규모가 100조원을 넘을 정도로 크네요.
△금감원이 윤창현 국민의힘 의원실에 제출한 자료가 이번 주에 공개됐는데요, 내용을 보면 지난 3월 말 기준 금융권의 전체의 부동산 PF 대출잔액은 131조6000억원으로 집계됐습니다. 앞서 이 잔액은 2020년 92조5000억원, 2021년 112조9000억원으로 매년 증가하고 있습니다.
더 큰 문제는 PF 대출 연체율의 상승세가 가파르다는 점입니다. 금융권의 PF 대출 연체율은 2020년 0.55%, 2021년 0.37%로 0%대 수준이었습니다. 그런데 작년 12월 말에는 1.19%가 되더니 올해 3월 말 기준으로는 2.01%로 올랐습니다. 불과 2년여 만에 4배 가량 연체율이 증가한 것입니다.
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-이런 상황에서 해외 부동산 부실이 본격적으로 나타났네요.
△그렇습니다. 미래에셋 등 국내 금융사들이 홍콩 골딘파이낸셜글로벌센터(GFGC)에 투자했다가 2000억원 넘게 손실을 본 것도 같은 맥락인데요. 앞서 미래에셋증권은 직접 투자금 300억원을 제외한 2500억원어치의 펀드를 조성해 국내 기관들에 판매했습니다. 미래에셋증권, 한국투자증권, 유진투자증권 등 증권사들은 자체 자금으로 200억~400억원씩 투자했구요. 한국은행 노동조합이 투쟁기금을 넣고 우리은행 초고액 자산가들도 투자한 것으로 알려졌습니다.
그런데 부실이 커지면서 지난 18일 미래에셋그룹 계열사 멀티에셋자산운용은 2019년 홍콩 골딘파이낸셜글로벌센터 대출을 위해 조성한 펀드 자산을 90% 수준에서 상각 처리하기로 하고 투자자들에게 이를 알렸습니다. 손실 규모가 아직 완전히 확정된 것은 아니지만, 자산 가치가 하락했을 것으로 간주하고 회계상 손실로 처리한다는 의미입니다.
-최근 새마을금고 사태도 이같은 연체율 증가와 맞물려 있지요.
△최근 새마을금고 사태가 일어난 이유도 부동산 PF 때문이라고 해도 과언이 아닙니다. 부동산 활황일 때 진행한 PF가 경기가 침체되면서 시행사와 시공사가 대출 상환을 할 수 없게 됐구요. 새마을금고는 연체율이 계속해서 올라갈 수밖에 없게 됐습니다. 그러다 보니 결국 경기 남양주의 동부 새마을금고 최근 600억 원의 규모의 PF 부실 대출로 폐업하게 됐습니다.
대전과 대구 지역 금고들도 대출을 해준 사업장의 오피스텔 분양이 실패해 위기를 맞았구요. 그래서 새마을금고 고객들이 자금을 빼면서 사태가 걷잡을 수 없이 번졌는데, 정부가 새마을금고 파산 없고 고객 예금 보장을 하면서 일단 큰 위기는 넘겼습니다.
-증권사들의 부동산 PF로 인한 대출 연체율이 어느 정도 수준인가요.
△금융감독원으로부터 제출받은 ‘부동산PF 대출 관련 현황’에 따르면 올해 3월말 국내 증권사의 대출 잔액은 5조3000억원, 연체율은 15.88%로 집계됐습니다. 증권사의 연체율이 전 업권 중에 가장 높았습니다. 은행은 0%, 상호금융은 0.1%, 보험은 0.66%, 저축은행은 4.07%, 여신전문금융사는 4.20%였는데, 증권사의 연체율이 농협 등 상호금융보다 158배나 높은 셈입니다.
증권사의 PF 대출 연체율이 불어나는 속도도 상당히 빠른데요. 부동산 경기가 호조세를 보였던 2019년 말에는 1.3% 수준이었습니다. 하지만 부동산 경기가 둔화한 2020년 말에는 3.37%, 2021년 말에는 3.71%였다가 작년 말에는 10.38%로 높아졌습니다. 그러다 고금리가 이어지고 있는 올해 1분기 말에 15%대로 급등한 것입니다.
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-어디 증권사의 부동산 PF 연체율이 높은 건가요.
△금감원과 윤창현 의원실에 문의를 했는데요, 증권사별 부동산 PF 연체율은 비공개라고 합니다. 증권사 연체율이 평균으로 15.88%니까, 증권사 이름은 아니더라도 범위(레인지)를 알려달라고 했는데요, 그것도 개별 업체 관련된 거라 비공개라고 하네요.
그래서 ‘고정이하 자산 비율’ 지표는 공개가 돼 있어서요, 이를 통해서 리스크 수준을 가늠해 봤는데요. ‘고정이하 자산비율’은 이익이 나지 않는 자산인 ‘고정자산’, 손실 가능성이 높은 자산이 어느 정도인지를 보여주는 지표인데요. 고정이하 자산이 부실 자산과 똑같이 볼 순 없으나, 고정이하 자산이 차지하는 비율이 높을수록 자산건전성이 악화하는 건 사실입니다.
금감원에 따르면 올해 3월말 기준으로 20대 주요 증권사 중 하이투자증권이 7.13%로 가장 높았습니다. 이어 유진투자증권(001200) 6.17%, 신한투자증권 3.59%, 현대차증권(001500)(001500) 2.96%, BNK투자증권 2.66%순이었습니다.
-금감원은 20일 증권사와의 간담회에서 어떤 대책을 논의했습니까.
△금감원은 20일 황선오 부원장보 주재로 10개 국내 증권사 최고위험관리책임자(CRO) 등 담당 임직원들과 ‘증권사 부동산 익스포져(위험 노출) 리스크 관리 간담회’를 열었습니다. 금감원은 이날 간담회에서 각 증권사에 부동산PF 대출 연체율의 안정적 관리, 부동산 익스포져 추가 부실 대비를 위한 손실흡수능력 확보, 투자자 피해 발생 가능성 최소화 등을 제시했는데요.
쉽게 말씀드리면 증권사들이 부동산 PF 관련 리스크 관리를 철저하라는 뜻입니다. 부실채권에 대해서는 조속히 상각해 털어버리고, 사업성 저하로 부실이 우려되는 PF대출도 외부 매각 등으로 신속히 정리하고, 대손충당금을 충분히 적립할 것을 주문했습니다.
앞으로 금감원은 만기연장 등 특이 동향에 대해서 일일 모니터링을 하고, 충당금 설정과 부동산 익스포져 평가의 적정성 등을 수시로 점검할 예정입니다. 리스크 관리가 취약한 증권사에 대해서는 별도 관리방안을 제출하도록 해 점검하고, CEO 개별 면담까지 실시할 예정이구요.
특히 이번 간담회를 주재한 황선오 부원장보는 자본시장감독국장을 맡는 등 자본시장을 잘 아는 금감원 임원입니다. 그는 ‘금감원 야근왕’이라고 불릴 정도로 신속하게 일을 열정적으로 하는 스타일이구요. 그러다 보니 이복현 금감원장이 이번에 부원장보로 승진 인사를 내고 계속 중책을 맡기고 있습니다.
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-하반기 증권사 실적이 악화할 것으로 보이네요.
△상황이 이렇다 보니 신용평가사들도 증권업 전망이 흐릴 것으로 내다보고 있습니다. 한국신용평가, 한국기업평가와 나이스신용평가는 일제히 증권업종 전망이 부정적이라고 평가했습니다.
증권사의 일회성 손실 규모도 상당할 것이란 분석이 나오는데요. 현대차증권에 따르면 미래에셋증권의 2분기 실적은 시장 전망치(컨센서스)를 28.1% 밑돌 것으로 전망됐습니다. PF 부담이 커지면서 한국거래소의 증시 지표인 ‘KRX 증권업 지수’도 최근 한 달(6월12일~7월10일)간 6.57% 하락했습니다. 같은 기간 코스피가 4.24% 하락한 것을 감안하면 증권업 지수가 더 크게 빠진 셈입니다.
-이러다가 하반기에 더 큰 문제로 확산되는 것 아닌가요.
△리스크가 커질 우려 때문에 현재 금융위, 금감원에서는 부동산 PF 파장을 1순위 리스크로 챙기고 있습니다. 여당에서는 내년 4월 총선을 앞두고 있어서 촉각을 곤두세우고 있구요. 이복현 금감원장은 최근 부동산 PF 부실 우려에 대해 기자들과 만나 “자연스러운 구조조정은 불가피할 수밖에 없고 그 과정에서 일부 시공사나 건설사가 어려움에 직면하겠지만, 시스템 리스크로 작용할 것이라고 보지 않는다”며 “그렇게 되지 않도록 최선을 다할 것”이라고 말했습니다.
정부에서 지난 4월부터 부동산 PF 대주단 협약을 재가동하는 등 안정화에 나서는 만큼 우려가 과도할 수 있다는 의견도 제기되고 있습니다. 새마을금고는 리스크가 높은 딜에 참여하는 구조지만, 증권업계는 상대적으로 선순위 또는 높은 내부 통제로 결정된 딜에 참여하고 있어 증권사 부실이 파국 상태로 가지는 않을 것이란 관측도 나옵니다.
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-금융위원회에서는 PF 관련 대책으로 증권사 임직원 성과급 제도개편을 준비 중이죠.
△이윤수 금융정보분석원(FIU) 원장은 금융위 자본시장국장 때인 지난달 8일 ‘금융투자업계의 체질개선과 내부역량 강화’ 세미나에서 부동산 PF 원인을 증권사의 성과급과 연결지어 발표해 주목을 받았습니다.
당시 이 국장은 “증권사들이 리스크가 큰 부동산 PF에 너도나도 뛰어든 것은 단기 수익이 크게 나기 때문이다. (실적 압박에 시달리는 증권사) CEO 입장에서는 단기적 수익이 나는 부분을 좇아서 가게 된다. 그리고 증권사에서 일 잘하는 선수들도 부동산 PF쪽으로 옮겨다니면서 연봉을 올리게 된다. 따라서 부동산 PF 문제는 증권사들이 단기적 수익, 성과급을 좇다 시스템 리스크로 번진 측면이 있다. 자본주가 발달하려면 성과주의 문화는 당연히 필요하지만, 단기 성과주의가 금융회사에 리스크를 주고 시스템 리스크로 가기 때문에 신경을 쓰는 것이다. 앞으로 증권사 성과급을 단기 수익이 아니라 장기적인 성과와 연계하는 쪽으로 강화하는 것에 공감한다. 증권사 성과급을 투명하게 공개하는 방안도 필요하다. 향후 구체적인 성과보수 체계를 만들 것”이라고 예고했습니다.
금융위가 장기성과와 연동된 성과보수 제도 강화, 성과급 조정·환수 효과 제고, 보수체계 투명성 강화 방안 등을 검토하고 있어서요, 향후 어떤 대책이 나올지 주목됩니다.
-결국 하반기에 리스크 관리를 철저히 하는 게 중요하네요.
△그렇습니다. 국제통화기금(IMF)은 지난 4월 “한국의 PF 대출은 자금 구조가 취약하고 만기 불일치도 상당하다”며 “부동산 가격 하락 등 역풍이 계속되고 있어 위험 요인이 있다”고 지적했습니다. 지금 7월에 미국 금리가 한 번 더 오르고 기준금리가 더 오르지는 않지만, 이대로 계속 갈 가능성도 있거든요.
SK증권은 ‘2023년 수정 전망’ 리포트(윤원태·안영진·강재현·조준기)에서 “현재 한국 경제에서 부동산이 가장 큰 리스크”라며 “내년까지 예정돼 있는 공급 물량과 저조한 분양률, 높은 금리 수준을 고려할 때 부동산 시장은 최소 내년에도 보수적 관점을 지속할 것”이라고 지적했구요.
새마을금고의 인출사태에서 보듯 시장은 정부의 대책을 기다려주지 않습니다. 일부 증권사의 부실 규모는 임계치를 넘고 있는 것으로 보여, 선제적 채무조정에 돌입할 필요가 있습니다.
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-끝으로 다음주 주목할 만한 국내외 경제일정 소개해주시지요.
△미국 연방준비제도(Fed·연준)는 25~26일 열리는 연방공개시장위원회(FOMC) 회의에서 추가 금리 인상을 할 예정입니다. 0.25%포인트 인상이 예상됩니다. 우리나라 시간으로 27일 오전 3시에 예상대로 결과가 나올지, 어떤 언급을 할지도 주목됩니다. 27일에는 미국의 2분기 GDP도 발표됩니다.
금리를 0.25%포인트 인상하면 한미 간 금리 격차는 상단에서 2.0%포인트로 벌어집니다. 한미 금리 차가 역대 최대로 벌어지는 것입니다. 외국인 자금 유출이나 원·달러 환율 급등 등이 없도록 모니터링이 필요합니다. 한국은행이 내달 24일로 예정된 금융통화위원회에서 어떻게 대응할지도 주목됩니다.
주요 기업의 2분기 실적도 발표됩니다. 24일 POSCO홀딩스(005490), 25일 삼성바이오로직스(207940), 26일 SK하이닉스(000660), 27일 삼성전자(005930)·LG에너지솔루션(373220) 등입니다. 실적에 따라 주가도 영향을 받을 것으로 보입니다.
기획재정부는 내년에 시행할 ‘2023년 세법 개정안’을 다음 주에 공개합니다. 통계청은 28일 ‘6월 산업활동동향’을 발표합니다. 산업생산, 소비, 투자 지표 모두 증가한 것이 6월에도 이어질지가 관전 포인트입니다.
한은은 오는 25일 ‘2023년 2분기 실질 국내총생산(속보)’을 발표합니다. 시장에서는 올 2분기 성장률이 전기대비 0.5%를 기록할 것으로 전망하고 있습니다. 국제통화기금(IMF)은 오는 25일 한국의 올해 경제성장률 수정 전망치 등을 포함한 ‘2023년 7월호 세계경제전망(WEO)’을 발표합니다.
앞서 이창용 한은 총재는 지난 13일 금융통화위원회 직후 기자간담회에서 우리나라 올해 연간 성장률 전망치를 지난 5월(1.4%) 수준으로 유지한다고 밝혔습니다. 이는 2020년 성장률(-0.7%) 이후 3년 만에 최저치인데요, 경기 침체가 장기화되지 않도록 글로벌 경기 흐름과 하반기 경제정책을 주목해서 볼 필요가 있겠습니다.
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