부동산시장 참여자들로 구성된 온라인 한 커뮤니티에 올라온 글이다. 정부가 다주택자한테 최고 12%의 취득세율을 적용해도, 결국 공제를 받기 때문에 양도차익에 따른 수익률에 미치는 영향은 미미하다는 것이다.
한 회원은 예를 들어가며 설명했다. 2주택자가 6억원짜리 아파트 한 채를 더 샀을 때 1년 후 양도시 취득세 최대 7200만원을 모두 경비처리 받아 수익률에는 영향이 없다는 것이다. 일부 회원들도 여기에 동조했다.
과연 그럴까. 부동산세무전문가들의 의견을 들어 취득세를 따져보자.
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취득세는 필요경비로 인정받아 양도세 계산시, 공제받는 건 사실이다. 하지만 공제률이 모두 똑같은 건 아니다.
본지는 장용훈 한양세무법인 세무사에 의뢰해 조정지역 내 기존 1주택자와 다주택자가 주택을 한 채 더 구입해 단타 투자했을 경우의 양도세 시뮬레이션을 해봤다. 양도차익은 1억원으로 가정했다.
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구체적으로 내가 판 가격인 양도가액(7억원)에서 애초 산 가격인 취득가액(6억원)과 취득세 등 필요경비(4800만원)와 기본공제(단독명의 1인 250만원)를 뺀 값이 과세표준(4950만원)이 된다. 필요경비에는 취득세와 각종 수수료(법무·세무·중개료), 인테리어비용 등이다. 대출금 지급 이자나 도배·장판, 싱크대 등 주방기구 구입비는 제외된다.
결국 취득세(4800만원)와 양도세(3267만원) 등을 포함해 총 세금 8067만원을 내는 셈이다. 남은 수익은 2000만원이 채 안 된다.
반면 현행 요율을 적용해보자. 취득세(600만원)에 양도세는 2890만원(기본세율 35% + 2주택자 10% 중과)으로 납부해야 할 세금은 총 3490만원이다. 지방세와 소득세법안이 통과되면 지금보다 보다 2배 이상 세부담이 커지는 셈이다. 3주택자는 같은 조건에서 총 8883만원을 세금으로 내야 한다. 결과적으로 커뮤니티 회원들의 이야기는 틀렸다.
장 세무사는 “필요경비 공제 때문에 취득세 인상이 큰 부담 안되는 것처럼 생각할 수 있지만, 양도세율 자체도 높아져 전체 비용 측면에서는 현행보다 수익률이 크게 줄게 된다”면서 “높은 취득세 부과로 기존 주택 보유자의 추가 주택구매는 쉽지 않아 보인다”고 말했다.
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