[똑똑한 부동산]다주택자 LTV 잔금대출 소급적용…잔금 연체된다면?

[김예림 변호사·이데일리 황현규 기자] 규제지역의 분양 아파트 잔금대출 주택담보대출비율(LTV) 소급 적용이 철회됐다. 규제지역으로 지정 전에 아파트 분양을 받았다면, 종전 잔금대출 LTV를 적용한다고 정부가 발표했다. 물론 무주택자이거나 처분조건 1주택자에 한해서다.

문제는 다주택자이다. 다주택자는 규제지역 지정·변경전까지 대출받은 범위 내에서만 잔금대출 가능하다. 규제지역 지정 전에 분양을 받았거나 분양권을 샀다고해도, 다주택자라면 LTV 제한이 가해지는 셈이다. 경기도 대부분 지역과 대전·청주 등 주요 지방 도시까지 대규모로 규제지역이 생기면서, 다주택자들이 급하게 분양권을 내놓는다는 소식도 들린다. 잔금대출에 제한이 생기면서 자금 조달에 어려움을 겪게 됐기 때문이다.

그렇다면 잔금대출을 제때 납부하지 않으면 어떻게 될까?

아파트 공급에 관한 표준계약서에 의하면 계약자가 중도금을 3회 이상 연체하거나 약정일로부터 3개월 이상 잔금을 납부하지 못하는 경우 시행자는 언제든지 계약을 해제할 수 있다. 이때 계약자는 총 분양대금의 10%는 위약금으로 몰취당하게 된다. 즉, 이미 낸 계약금은 돌려받지 못한다는 얘기다.

물론 시행자 입장에서도 게약이 해제되면 새로운 계약자를 모집하는 것에 상당한 시간과 비용이 들기 때문에 웬만하면 계약을 유지하려 노력한다. 그래서 분양권을 급매로 처분하는 수분양자만큼이나 무조건 버티겠다는 목소리도 작지 않다. 계약금과 중도금 1회만 납부한 후 전매가 가능한 때까지 버티겠다는 전략이다. 물론 시행사가 계약을 언제든지 취소할 수 있다는 상황으로, 마음이 편치않은 것은 사실이지만 선택의 여지가 없다는 것이다.

그렇다면 시장의 불안감과는 별개로 법조계는 이 사태를 어떻게 보고 있을까? 이번 정부의 잔금대출규제는 ‘법률불소급의 원칙’에 반할 여지가 크다는 게 법조계의 시각이다. 법률불소급의 원칙이란 이처럼 새로운 규제로 인해 국민들이 예측하지 못한 손해를 입는 것을 방지하기 위해 지켜져야 하는 입법원칙이다. 게다가 한번 새로운 규제를 소급 적용하는 선례가 생겨나면, 이후에도 이러한 법률불소급의 원칙에 위배되는 규제들이 우후죽순 늘어날 우려도 있다.

부동산 투기를 잡으려는 공익적 목적에 따라 국민들의 권리를 제한하는 것은 가능하나, 이는 불가피한 경우에 한해 최소한도에 그치는 것이 바람직하다. 우리 헌법에도 그렇게 되어 있다.