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◇재건축발 고분양가…“버블 끼었다”
최근 서울지역 주택시장을 이끄는 주축은 단연 강남권 재건축 아파트다. 특히 ‘쌍포’로 불리는 서초구 반포동과 강남구 개포동 개포지구 재건축 아파트 일반분양 물량이 높은 분양가에도 잇따라 청약에 성공하면서 열기가 달아오르고 있다. 올해 1월 나온 서초구 잠원동 신반포 자이(반포한양아파트 재건축 단지)는 3.3㎡당 평균 분양가가 4290만원이었지만 청약 경쟁률은 37.8대 1에 달했다. 이어 나온 개포지구 래미안 블레스티지(옛 개포주공2단지)와 래미안 루체하임(일원현대 재건축 단지)도 3.3㎡당 3700만원을 넘는 고가에 분양됐지만 각각 33.7대 1, 45대 1의 평균 경쟁률로 1순위에서 청약 마감했다..
앞으로 나올 물량은 분양가가 더 오를 것이란 전망이 우세하다. 현대건설이 개포지구 주공3단지를 재건축해 내달 분양하는 ‘디에이치 아너힐스’는 분양가를 이미 3.3㎡당 4500만원으로 확정했고, 올해 하반기 예정된 서초구 잠원동 아크로리버뷰 아파트(신반포한신5차 재건축 단지)는 분양가가 3.3㎡당 4500만원에 육박할 것이란 얘기가 나오고 있다. 이달 분양 전환에 들어가는 서울 용산구 한남동 ‘한남 더힐’은 3.3㎡당 평균 7000만원 이상, 연말이나 내년 초 분양될 서울 성동구 성수동 ‘서울숲아크로빌’도 3.3㎡당 5000만원 안팎으로 점쳐진다.
강남권 재건축아파트 시장이 내뿜는 열기는 서울뿐 아니라 수도권 전역을 달구고 있다. 부동산114에 따르면 이달 10일 현재 서울 아파트 평균 매매시세는 3.3㎡당 1780만원으로, 작년 같은 기간(1700만원)보다 4.7% 올랐다. 강남구는 1년 전 3.3㎡당 3072만원에서 현재 3286만원으로 7% 뛰며 전국에서 가장 많이 상승했다. 경기지역도 현재 시세는 3.3㎡당 988만원으로 1년 새 4% 올랐다.
눈길을 끄는 것은 서울·수도권 집값이 오르는데도 거래량은 오히려 줄었다는 점이다. 국토교통부에 따르면 지난달 1~5월 전국 주택 매매 거래량은 37만 5048가구로 지난해 같은 기간에 비해 25.1% 감소했다. 이 기간 서울은 6만 93341건으로 지난해 1~5월(6만 9341건)치 대비 23% 줄었다. 박원갑 KB국민은행 부동산 수석전문위원은 “시장 호황기 때는 고분양가 아파트가 나오면 주변 시세가 덩달아 오르지만, 시장이 침체되면 바로 떨어지기 때문에 버블(거품)일 가능성이 크다”며 “강남권 재건축 일반분양가로 인해 재고주택 매매가격도 덩달아 오른 것처럼 느껴지는 일종의 착시”라고 분석했다.
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재건축 단지의 일반분양가가 고공행진하는 주된 이유는 분양가 고삐를 죌 수단이 사실상 없기 때문으로 분석된다. 강남권 재건축뿐 아니라 최근 서울지역에서 공급되는 아파트의 분양가 상승폭은 지난 1년 6개월 새 23%나 뛰었다. 잇따른 재건축 규제 완화 영향도 크다. 서울지역 재건축 연한이 준공 40년에서 30년 이상으로 완화됐고, 재건축 초과이익 환수제도 2018년 말까지 한시적으로 유예된 상태다.
여기에 지난 2월 시행한 주택담보대출 심사 강화에 중도금 집단대출이 빠지면서 투자 수요가 분양시장으로 몰리는 일종의 풍선효과도 나타난 것으로 풀이된다. 기존 주택 거래량이 감소하는 반면 분양권 거래량은 사상 최대치를 기록하고 있는 것이 이를 반증한다. 일부에선 집단대출 규제와 사상 최저 금리(기준금리 1.25%), LTV(주택담보인정비율)·DTI(총부채상환비율) 규제 완화 등이 분양권 시장에 버블을 만들었다는 분석도 내놓고 있다.
송인호 KDI 연구위원은 “집단대출로 이뤄지는 분양권 거래는 자기소득 없이도 가능한 전형적 분양 쇼핑”이라며 “이는 분양가를 높이고 기존 아파트까지 과열 양상을 빚게 하는 원인인 만큼 집단대출도 소득심사를 강화해야 한다”고 강조했다.
