아파트값 평균 10억시대…고가주택 기준은 12년째 9억?

[이데일리 하지나 기자] 서울 송파구 잠실동에 사는 K씨는 서울 광진구에 있는 10억3000만원짜리 아파트를 산 뒤 6억2000만원에 전세를 주면서 중개 보수(수수료)만 1300만원 가까이 냈다. K씨는 “공인중개사 하는 말이, ‘원래 따로 받아야 하는데 전세 수수료는 절반만 받는 것이다’면서 오히려 생색을 내더라”며 “양쪽 다 합치면 한번에 수천만원 버는 건데 솔직히 너무한 것 아니냐”고 억울해했다.

집값 상승으로 중개수수료가 과도하다는 비판이 거세지면서 정부가 부동산 중개수수료에 대한 전면 재검토를 시사했다. 하지만 단순히 수수료 인하를 검토할 게 아니라, 최고요율이 적용되는 고가주택 기준에 대한 근본적인 고민이 필요하다는 지적이 나오고 있다.

[이데일리 이동훈 기자]

◇매매가 1천만원 차이에 수수료는 2배?

정부에 따르면 현행법상 주택 매매시 법정 중개수수료는 최대 0.9%다. 주택의 경우 각 지자체 조례에 따라 결정되는데 서울시는 9억원 이상 주택을 거래할 때 최고 요율 0.9%를 적용한다. △6억~9억원은 0.5% △2억~6억원은 0.4%으로 거래금액에 따라 상한요율이 달라진다. 임대차 거래의 경우 6억원 이상시 최대 수수료율 0.8%가 적용된다.

하지만 실제 중개수수료는 협의로 결정되는 만큼 거래가 끝나면 수수료를 조금이라도 더 깎으려는 의뢰인과 조금이라도 더받아내려는 중개업자간의 지리한 눈치싸움이 벌어지곤 한다. 실제로 인터넷 부동산 관련 인터넷 커뮤니티에는 “공인중개사가 법정 요율인 0.9%를 모두 내라고 요구한다”거나 “계약연장 때도 똑 같은 보수를 내라고 한다” 등의 불만 글이 쏟아지고 있다. 여기에는 단순 중개 알선치고는 수수료가 과도하다는 불만이 전제로 깔려 있다.

(사진=연합뉴스)

특히 주택가격이 9억원을 넘을 경우 체감 수수료는 더욱 커진다. 8억 9000만원 주택 매입시 중개보수는 490만원인 반면, 9억원 짜리 주택은 891만원으로 2배 가까이 뛰어 오른다. 이에 따라 요율을 좀 더 세분화할 필요성도 제기된다. 현행 수수료율 체계는 지난 2014년 개편한 것이다. 당시에는 매매·임대차 역전 현상을 해소하기 위한 목적이어서 근본적인 문제 해결에는 미흡했다는 지적이다.

수수료 과다 논란에 공인중개사들도 할 말이 없는 것은 아니다. 서울 은평구 S부동산중개소 관계자는 “요즘은 계약하기 전부터 중개수수료를 얼마까지 해 줄 수 있는 지 묻는 경우가 많다”면서 “거래가격이 클수록 중개사 책임도 커질 수밖에 없다. 변호사는 상담수수료도 받는데 공인중개사에 대해서는 인색한 것 같다”고 토로했다.

김학환 숭실사이버대 부동산학과 교수는 “거래가 성사되기 전까지 발생하는 모든 비용은 전적으로 개별 중개사가 떠안고 있다”면서 “한 명의 중개사에게만 의뢰하는 전속중개가 아닌 매도자가 하나의 매물을 복수의 중개사무소에 내놓는 현재의 일반중개 방식으로는 질적 향상을 기대하는데 한계가 있다”고 말했다.

◇고가주택 기준 ‘9억원’ 적절성 논란

고가주택의 기준이 되는 9억원을 상향 조정해야 한다는 주장도 나오고 있다. 소득세법 시행령 156조에 따르면 ‘고가주택이란 주택과 딸린 토지 양도시 실거래가 합계액이 9억원을 초과하는 것을 말한다’고 명시돼 있다. 1996년 6억원이었던 고가주택은 2008년 9억원으로 상향조정된 지 12년째 그대로다.

[이데일리 이동훈 기자]

하지만 이미 서울 아파트는 ‘10억 시대’에 돌입했다. 부동산114에 따르면 7월말 기준 서울 아파트의 평균 매매가격은 10억 509만원을 나타냈다. 2013년 5억원 초반에 머물던 매매값이 7년만에 2배 가량 오른 것이다. 서울에서 고가주택 기준인 9억원 넘는 가구도 8월 말 기준 43.8%로, 2015년 14%에 비해 큰 폭으로 증가했다.

집값이 9억원을 넘으면 중개수수료 요율뿐만 아니라 각종 규제의 타깃이 된다. 우선 투기지역·투기과열지구 내 9억원을 초과하는 주택의 경우 주택담보대출비율(LTV)이 40%에서 20%로 강화된다. 9억원 이하분은 기존 40%를 적용하지만 초과분에 대해서는 20%를 적용한다. 분양가가 9억원을 넘으면 중도금 대출도 제한된다.

세금 부담도 늘어난다. 9억원을 초과하는 주택을 매입하는 경우 취득세율은 3%다. △6억원 이하 1% △6억~9억원 이하 2%에 비해 높다. 1가구 1주택자 2년 보유시(조정대상지역은 2년 거주) 양도소득세는 비과세하지만 고가주택은 제외한다.

종합부동산세도 1가구 1주택의 경우 9억원(공시가격 기준)부터 과세한다. 정부는 현재 시세 대비 90% 수준의 공시가격을 2022년까지 100% 수준으로 끌어올린다는 방침이다. 서울 송파구 잠실리센츠(전용 84㎡)의 경우 공시가격이 14억3200만원으로 올해 종부세는 160만원 가량으로 추정된다. 하지만 내년에는 265만원으로 세부담상한율(150%)도 훌쩍 넘는다. 집값이 오르지 않아도 세부담은 증가하는 셈이다.

김덕례 주택산업연구원 주택연구실장은 “고가주택 기준을 획일적으로 정화면 시장 왜곡현상을 불러올 수 있다”면서 “정책 목적에 따라 고가 주택에 대한 정의도 달라져야 한다”고 봤다. 아울러 “현재 9억원 기준은 처음에 고가주택을 설정한 취지에도 맞지 않다”며 개정 필요성을 제기했다.