[오은석의부동산재테크]임대사업자 등록자수 증가가 부동산 시장에 미치는 영향

올해 4월 이후 조정대상지역내 부동산을 처분한 다주택자의 경우 양도세 중과가 적용된다. 지난해 8.2 대책의 결과 2주택 이상 다주택자가 조정대상지역 내 주택 양도시 양도소득세 중과 및 장기보유특별공제 적용 배제가 실시 되기 때문이다.

이러한 이유로 인해 세금 중과를 피하려는 사람은 주택을 처분했고, 똘똘한 한 채로 갈아타려는 투자자와 해당지역에 전세로 살던 사람들이 이른바 핵심지역 매수에 나서면서 지난 12월, 1월 서울 부동산시장은 거래량이 많이 늘고, 매매가가 큰 폭으로 상승하는 모습을 보였다.

4월 이후 부동산에 적용되는 세재변화와 관련하여 몇 가지 오해하는 내용이 있어 좀 더 자세히 설명드리고자 한다.

첫째, 주택을 2채 이상 보유하면, 전 지역의 주택 매도시 양도세 중과에 해당하는 것으로 생각하시는 분들이 많은데, 실제 중과 대상 주택은 조정대상지역내에 있는 주택만 해당된다.

둘째, 2주택자의 경우 양도세가 10%가 중과되고, 3주택자의 경우 20%가 중과된다는 이야기만 중요하게 생각하여, 실제 납부해야 할 세금이 기존 보다 대략 10~20% 증가한다고 생각하는 분들이 많다. 이분들이 미쳐 생각하지 못한 중요한 부분이 있다. 바로 장기보유특별공제도 적용이 배제 된다는 사실이다. 4월 이후부터는 양도세 중과 뿐만아니라 장기보유특별공제가 배제가 되어 실제 증가하는 세금은 경우에 따라 기존에 낼 세금 보다 2배에서 많게는 3배까지 늘어나는 경우도 발생하게 된다.

이러한 세금중과를 회피할 방법은 없을까? 그 해결책으로는 임대사업자 등록이 있다.

임대사업자 등록을 하면 세금 혜택을 얻게 되지만, 반대로 잃는 것도 있다. 4년 또는 8년 이상의 의무 임대기간을 유지해야 하고, 임대료 상승이 연 5%로 상승제한 된다는 것이다.

다주택자들은 계산기를 두들겨보고 임대사업자 등록이 득이 크다고 생각하면 사업자 등록에 나설 것이고, 득보다 실이 크다고 생각되면 임대사업자 등록하지 않은채 보유할 것이다.

시장은 이에 어떻게 반응했을까? 올해 1월 임대사업자등록자수가 전년대비 2.5배 급증한 9313명으로 나타났다. 이 결과를 보면 다주택자들은 임대사업자 등록이 유리하다고 생각하는 것 같다. 임대사업자 등록자수 증가의 배경에는 과거 몇 년간 수도권 부동산 시장이 좋아 양도차익이 클 것으로 기대되기 때문일 것이다.

임대사업자 등록자들이 갈수록 증가하면 어떤 일이 생길까?

여기서 좀 더 주의해서 지켜볼 내용이 있다. 임대사업자 등록은 현재 조정대상지역에 해당하는 지역 중심으로 이뤄지고 있는데, 이 말은 즉, 이들은 향후 4년 또는 8년간 매도하지 않고 장기 보유를 하겠다는 의미이다.

서울은 현재도 공급부족에 시달리고 있고, 재건축 재개발이 계속해서 늦춰지고 있어 향후 3년~4년후에도 공급부족을 해소하기에는 어려운 실정이다. 임대사업자 등록으로 인해 임대사업자들은 향후 4년~8년간 매도하지 못하는데, 서울 시장의 주택 공급은 앞으로도 부족할 것으로 예상되기에 수요에 비해 공급이 많이 부족할 것으로 예측할 수 있다.

조정대상지역과는 달리 비조정대상 지역의 경우는 이와는 다른 모습을 보일 것으로 예상된다. 지방도 임대사업자등록자수가 점차 증가하긴 하겠지만, 서울 부동산과는 시세 움직임이 다를 가능성이 크다. 일자리와 교통, 택지 공급 상황 등이 지역마다 다 다르기 때문이다.

과거 몇 동안은 대체적으로 전국 부동산 시장이 다 좋았기 때문에, 1주택자이건 다주택자이건 부동산 보유를 통해 좋은 결과를 얻은 사람들이 많았다. 하지만, 앞으로의 몇 년간은 지역마다 온도차이가 더욱 심해질 것으로 예상돼 과거보다 더욱 세심한 분석이 필요하다.

향후 내집마련이 되었건 투자가 되었건 부동산 매수를 결정했다면, 많은 요소들을 체크하고, 공부하고 행동에 나서야 할 것이다. 지금부터라도 준비하여 미래의 기회를 쟁취하길 바란다.

▶ 오은석 ‘직장인 재테크, 우리는 부동산으로 투잡한다’의 저자로서 ‘북극성주’라는 닉네임으로 더 유명한 21년차 부동산고수다. 다음 카페 ‘북극성’을 통해 9만명이 넘는 회원들에게 투자 노하우를 전파하며 멘티들이 시행착오 없이 투자하고 경제적 자유를 실현할 수 있도록 돕고 얻은 수입으로 소외된 이웃을 위해 나눔을 실천하고 있다