잠실 5단지 “도와줘! 112”

[조선일보 제공] 전반적인 주택경기 침체 속에서 지난 한 달간 평형에 따라 1억~2억원 치솟았던 서울 송파구 잠실 주공 5단지에 대해 부동산업계의 관심이 쏠리고 있다. 지난 78년에 입주한 잠실 5단지는 34·35·36평형 3930가구의 대단지로, 15층의 중층(中層)아파트. 주변 잠실 1~4단지, 시영아파트가 모두 재건축이 진행돼 일부 아파트가 입주를 했지만 주공 5단지는 안전진단강화, 재건축 개발부담금, 소형 평형의무제 등 각종 규제로 재건축사업이 제대로 진행되지 않고 있다. 일부 주민들이 각종 규제 때문에 재건축을 포기하고 리모델링을 추진하자는 의견을 내놓고 있다.

그러나 지난달 주변 제2롯데월드가 112층으로 허가가 날 것이라는 소문이 퍼지면서 가격이 급등, 작년 연말 가격에 근접하고 있다. 한편 정부가 제2롯데월드 인허가 변경을 보류함에 따라 거래가 끊기고 가격은 다시 보합세로 돌아섰다.

◆상업용지 변경·제2롯데월드로 급등

▲ 재건축으로 고층 아파트촌으로 변신하고 있는 서울 잠실. 화살표의 방향대로 왼쪽에 있는 아파트 단지가 주공 5단지이고 맞은편이 갤러리아 팰리스(주상복합), 레이크 팰리스(주공 4단지 재건축 아파트) 등 새 아파트들이다.

주공 5단지는 주변 지역이 주상복합아파트 롯데캐슬과 롯데월드, 제2롯데월드 등 상업용지들이다. 과거 송파구청은 잠실주공 5단지의 도로 부분을 상업용도로 용도변경시켜 주는 대신, 일부 아파트부지를 도로로 편입시키는 안을 추진했다. 전체가 아닌 일부라도 상업용지로 바꿀 경우, 재건축 사업성이 크게 높아진다. 한 주민은 “제2롯데월드가 112층으로 허가가 날 경우, 서울시가 형평성 차원에서라도 주공 5단지 용도변경을 해줄 것”이라고 말했다. 또 주변 재건축 아파트의 가격 급등도 호재로 작용했다. 잠실 4단지를 재건축한 인근 레이크 팰리스의 경우, 50평대가 23억~25억원까지 치솟았다. 잠실 ‘에덴공인’ 김치순 사장은 “잠실에 입주하는 새 아파트들의 가격이 급등하면서 잠실 주공 5단지의 가격도 덩달아 뜀박질했다”며 “주공 5단지는 정부 규제에 따라 가격이 오르락내리락하는 특징을 갖고 있다”고 말했다.

◆정부 집값 급등에 제동 걸어

제2롯데월드가 112층으로 건축될 경우, 성남 비행장을 이용하는 전투기의 안전을 위협한다는 공군의 강력한 반발로, 보류된 상태. 최근 국무조정실 주재로 열린 회의에서 공군의 입장을 대변하는 국방부, 집값 불안을 우려한 건교부의 반대로, 제2롯데월드의 인허가 변경이 보류됐다. 그러나 서울시는 제2롯데월드를 112층으로 짓는 데 찬성하고 있고 건교부 용역 보고서도 “비행안전에 큰 문제가 없다”는 입장이어서 이 문제는 계속 논란이 될 전망이다. 다만, 서울시는 제2롯데월드가 112층으로 허가가 나더라도 주공 5단지에 대해 상업용지로의 용도 전환은 허용할 수 없다는 입장이다. 건교부는 “헛소문 때문에 주공 5단지가 급등했다”며 투자가들의 주의를 당부하고 있다.


◆전문가들 “가격 하향 조정될 듯”

상업용지 용도변경 불가, 제2롯데월드 112층 보류 방침에도 불구하고 주공 5단지의 가격은 좀처럼 떨어지지 않고 있다. 잠실 ‘종각부동산’ 이규철 사장은 “일단 거래는 끊겼지만 기대감이 남아 있어 가격은 보합세를 유지하고 있다”며 “시간이 지나면 가격은 일부 조정받을 것”이라고 말했다.

전문가들은 제2롯데월드 인허가보다는 재건축 규제 완화 여부가 주공 5단지의 투자성에 더 큰 상관관계가 있다고 보고 있다. 현재 잠실 주공 5단지의 용적률은 138%로, 용적률 230%까지 재건축이 가능하다. 재건축을 추진 중인 다른 지역 중층 재건축 단지들의 용적률은 180% 전후인 곳이 많다. 30평대의 경우, 50~60평형대로 재건축이 가능할 정도로 조건이 좋다. 하지만 기존 아파트의 최소 평형이 34평형이라 소형평형을 의무적으로 짓도록 하는 재건축 규제로 일부 30평형대 거주자가 재건축 후에도 30평형대에 입주해야 한다. 이런 규제 때문에 재건축사업 진행여부는 불투명한 상태이다. ‘저스트알’ 김우희 상무는 “재건축 규제가 풀리지 않는 이상 주공 5단지 재건축은 쉽지 않다”며 “앞으로도 정부 정책에 따라 가격이 춤을 출 것”이라고 말했다.

키워드… 용적률

용적률은 대지면적 대비 건물 연면적의 비율이다. 대지면적이 100평이고 용적률이 200%면 연면적 200평짜리 건물을 지을 수 있다. 용적률이 300%면 300평까지 지을 수 있다. 주공 5단지의 경우, 상업용도로 변경되면 용적률이 230%에서 500~600%까지 높아질 수 있다.