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공동주택에서는 층간소음, 실내 흡연, 무단 쓰레기 투척, 전유부분 무단 훼손 및 공유 부분 무단 점유 등의 문제가 심심찮게 벌어집니다. 공용부분의 유지관리 책임을 맡은 관리사무소나 이를 위한 의사결정 주체인 입주자대표회의의 업무 중 중요한 쟁점으로 다뤄지기도 하죠.
“내 집에서 내 마음대로 하는데, 당신들이 뭔데 그래?”라고 나오면 참 난감합니다.
우리나라의 경우 이러한 문제를 어떻게 해결하고 있을까요? 가장 일반적인 방법은 당사자 간의 해결 시도입니다. 불편을 느낀 입주민이 먼저 해당 세대를 방문해 자제를 부탁하는 경우가 대부분이죠. 하지만 이 경우 문제가 악화돼 싸움이 나거가 충돌과정에서 인명사고가 발생하는 등의 부작용이 나타나곤 합니다.
또 다른 해결책으로 관리사무소 또는 입주자대표회의에 직접 애로사항의 해결을 주문하기도 하죠. 그러나 관리사무소나 입주자대표회의에는 분쟁해결을 위한 특별한 권한이 없고, 있다 하더라도 강제력이 없기에 한계가 있을 수밖에 없습니다. 취할 수 있는 조치는 시정경고나 경고문 부착, 위반금 부과 정돕니다.
아니면 공동주택관리법에 따른 분쟁조정위원회에 조정을 신청하거나 공동주택관리지원기구에 지원을 요청할 수 있죠. 시·도지사에게 지도감독을 요청하기도 하고요. 다만 이 경우에도 강제할 수 있는 범위에 제한이 있어 특별한 대책을 강구하기 힘든 것이 사실입니다.
그렇다면 이웃나라 일본은 이런 문제를 어떻게 해결하고 있을까요? 일본은 관리규약을 통해 의무 위반자에 대해 필요한 조치를 할 수 있도록 규정해놓고 있고요. 구분소유법 57~60조의 규정에 따라 ‘공동 이익에 반하는 행위의 정지 등의 청구’, ‘사용금지청구’, ‘구분소유권의 경매 청구’, ‘점유자에 대한 인도 청구’ 등을 할 수 있도록 해놨습니다.
우리나라에도 집합건물법 제43조, 제46조를 보면 같은 규정이 있습니다. 다만, 공동주택관리법 시행령에 해당 내용에 관한 위임규정이 없고, 관리규약 준칙에서 반영하고 있지 않아 관리규약에 이 내용이 반영돼 있지 않습니다. 그러다보니 이러한 규정이 있다는 것조차 모르는 분이 대다수죠.
집합건물법의 해당 규정은 소유자 또는 사용자의 권익과 직접적으로 관계되는 사안인 관계로 공동주택관리법에서 규율하기에는 한계가 있습니다. 직접 관리규약 준칙에서 반영하는 방안을 검토할 필요가 있습니다.
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