대출받아 월세 놓은 지방아파트 팔아야…서울은 내년까지 오를 것

[이데일리 성선화 기자] 12월 미국의 금리 인상설에 투자심리가 급격히 얼어붙고 있다. 주식시장은 물론 부동산시장도 거래량이 주춤하며 올 들어 최저치를 기록했다. 2016년을 한 달 남짓 앞두고 요즘 부동산 시장은 어떨까. 제4회 ‘이데일리와 함께 하는 웰스투어’ 부동산 세션 강사들을 초청, 현재 시장 전망과 내년 투자전략에 대해 들어봤다.

▶성선화 기자(이하 성)=최근 부동산 거래량이 계속 주춤한 상황이다. 아직 대세 하락이라기보단 숨 고르기 시장으로 보는 시각이 조금 더 많다.

▶김유라 마이크임팩트 생애최초내집마련 강사(이하 유)=대입 수능을 앞둔 때가 비수기이기도 하지만 올 1년간의 상승분을 부담스러워하는 실수요자들이 많다. 게다가 이번 금융 규제도 심리를 붙게 하는데 한몫했다. 하지만 전세가는 대세 상승으로 본다.

▶성=그렇다면 내년 하반기까지도 지금과 같은 대세 상승장이 지속한다고 봐도 될까.

▶유=그렇다. 2016년 재건축 물량만 봐도 서울 지역의 전세는 우상향이다. 실수요가 좋은 지역은 이미 많이 올랐더라도, 투자리스크가 없다고 생각한다.

▶신일진 건국대 미래교육센터 교수(이하 신)=수도권의 주택시장은 그래도 상승할 것으로 예상한다. 전국적으로 본다면 전체적으로 주택 공급량이 120%라고 하지만 서울은 아직 80%를 겨우 넘는다고 본다. 실제 거래와 전세지수를 보더라도 전세지수가 거래지수의 2배 가까이 된다.

김유라 마이크임팩트 생애최초내집마련 강사

▶성=내년 대출규제는 상당히 우려되는 상황이다. 게다가 12월 미국의 금리 인상이 힘을 얻고 있어 시장의 불확실성이 커지고 있다.

▶유=금융 규제가 들어가면 대출 레버리지를 극대화한 아파트 월세 투자가 가장 위험하다고 본다. 이런 시장 상황에 대비하기 위해 최근 대출이 많은 지방 아파트 2채를 매도했다. 월세용 아파트는 저소득층이 많아 실수요자들도 선호하지 않는다고 판단했기 때문이다.

▶성=일단 대출이 많이 들어간 부동산의 비중을 줄이는 게 투자 전략이 될 수 있나.

▶신=물론 일부 깡통주택에 대한 두려움이 없는 것은 아니지만, 전세금 보증제도를 통하여 일정 부분 상쇄하고 있다. 대출 이자가 인상된 만큼 현금 흐름을 판단할 시간이 필요할 것으로 생각한다.

▶유=실수요자들이 내 집 한 채 매매할 때 대출이자만 내고 원금을 안 내는 경우는 거의 없다. 대출 규제가 본격화해도 실수요가 탄탄하거나 대출금이 과도하지 않으면 큰 문제가 없을 것이다.

▶신=수도권 이외 지역은 공급량이 초과한 지역이 많아 주의할 필요가 있다. 서울 강서구, 관악구, 금천구, 동작구, 송파구, 양천구, 영등포구가 당분간은 대세를 이어 갈 것으로 보인다. 수도권은 일산, 광명, 남양주, 구리 쪽이 유망하다.

▶김=상가와 다르게 아파트는 월세가 오르지 않는다. 월세 현금 흐름 때문에 보유 중이지만, 과도한 대출은 조심해야 한다.

▶김=부동산도 포트폴리오를 관리해야 한다. 같은 월세투자라 할지라도 다세대, 오피스텔, 아파트, 상가가 갖는 특성이 다 달라서 적절히 비중 조절을 해야 한다.

신일진 건국대 미래교육센터 교수

▶신=종류와 시장 규모의 다양성이 중요하다. 주택, 상가, 오피스텔 모두 하나로 보면 수익형에 기반을 두고 있는 것이 최근 추세다. 정부 정책의 변화가 중요하기 때문에 리스크의 상쇄를 위해서는 다양한 포트폴리오 전략을 짜는 것이 중요하다.

▶김=현재 경매시장에서 아파트는 싸게 사기가 쉽지 않지만, 보유하고 있는 동안 양호한 임대수익과 추후 시세 차익을 기대할 수 있다. 오피스텔 경우는 시세가 크게 오르지 않는다. 다만 비교적 연체가 적어 관리가 수월하다. 상가는 큰 수익을 기대할 수 있지만, 늘 공실 리스크를 안고 있다.

▶신=공실 리스크를 제거하기 위하여 지역적 분산과 업종별 분산이 대안이다. 개인적으로 상가를 최대 7개를 보유했는데, 항상 지역과 업종을 구분해 투자했다.

상가는 다른 부동산과 달리 관련 법률이 상당히 많다. 상가는 업종에 따라 행정절차가 다르기 때문에 용도변경이 쉬운 것을 선택하는 것이 좋다. 그 다음은 상권을 보는 것이 아니라 입지를 본다. 배후지를 알면 상권의 특성을 알 수 있다.