200가구 안돼도 공공재건축…‘공급+세제강화’ 투트랙, 먹힐까

[이데일리 김미영 김나리 황현규 기자] 문재인 대통령이 8일 신년 기자회견에서 도심 주택 공급확대와 투기수요 억제를 위한 세제 강화를 올해 부동산정책의 방향으로 제시하면서 시장안정화 효과를 낼 수 있을지 주목된다.

정부는 주택공급 확대를 위해 소규모 단지까지 LH, SH 등 공공을 참여시켜 정비사업 속도를 높이기로 했다. 공공재개발·공공재건축 외에 200가구가 안되는 아파트단지나 연립주택을 대상으로 한 ‘미니재건축’을 새로 도입한단 구상이다. 다만 당장의 대량 공급이 쉽지 않은데다 주택공급의 주요 방편으로 꼽혀온 다주택자 세부담 완화는 없다고 못박아 설 전에 발표될 25번째 부동산대책 효과가 제한적일 것이란 전망이 나오고 있다.

문재인 대통령이 18일 청와대 춘추관에서 열린 신년 기자회견에서 기자의 질문에 답하고 있다. (사진=연합뉴스)

◇文 “시장 예상 뛰어넘는 수준 공급”…정부, 공급안 총정리

문 대통령의 이날 기자회견이 끝난 지 3시간만에 기획재정부, 국토교통부 등 정부부처는 수도권 주택공급과 관련한 합동 설명회를 열었다. 새로운 내용을 발표하기보단 지금까지 나온 공급방안들을 총정리해 설명한 자리였다.

공급 규모가 가장 큰 건 역시 3기 신도시다. 남양주왕숙, 하남교산, 인천계양, 고양창릉, 부천대장 등 총 5곳의 신도시가 지구지정을 마쳐, 올해 7월 인천계양부터 차례로 사전청약을 실시해 올해 하반기에만 3만호, 내년 3만2000호를 공급한다. 국토부는 “작년 8월 이후 5개월 동안 3기 신도시 홈페이지 방문자가 290만명을 돌파할 만큼 국민 관심이 뜨겁다”며 “3기 신도시 등 이미 발표한 신규택지가 적기에 공급될 수 있도록 최선을 다하고 언제든 추가 주택공급이 가능토록 지속적으로 신규 택지를 발굴하겠다”고 했다.

공공재개발은 흑석2구역 등 서울시내 8곳을 후보지로 선정했으며 연내 정비계획 수립 및 시행자 지정을 완료할 계획이다. 이를 통해 4700가구를 공급할 예정으로, 3월 중엔 추가 후보지를 선정·발표한다. 7개 단지에 사전컨설팅을 벌인 공공재건축은 추가 단지 모집을 위한 2차 컨설팅을 추진한다.

아울러 서울시는 200가구 미만의 소규모 단지를 대상으로 미니재건축인 ‘공공소규모재건축’을 새로 도입해 5800여가구 주택을 2023년까지 1만 가구로 늘릴 방침이다. 향후 SH가 공급할 공공분양 주택은 지분적립형분양주택으로 2023년까지 일단 1150가구를 공급해 ‘로또분양’을 막겠단 구상이다. 자금이 부족한 신혼부부와 생애최초, 무주택 가구주 등이 분양가격의 일부만 먼저 내고 그만큼의 지분을 가진 뒤 입주, 이후 지분을 늘려가는 방식이다.

(사진=연합뉴스)

정부는 여기에 역세권 고밀개발, 준공업지역 순환정비 등 추가 방안을 ‘영끌’해서 다음달 11일 설 명절이 시작되기 전에 25번째 부동산대책을 내놓는다. 문 대통령은 이날 기자회견에서 “시장이 예상하는 수준을 훨씬 뛰어넘게 주택 공급을 특별히 늘려서 공급이 부족하다는 국민 불안을 일거에 해소하자는 데에 목적을 두고 있다”며 “저도 기대가 된다”고 했다.

이외 금융감독원은 “당장 ‘내 집 마련’에 어려움을 겪는 분들, 특히 청년층이나 실수요자에 대한 금융지원이 중요하다고 저희들도 생각한다”며 “현재 실수요자를 위한 LTV(주택담보대출비율) 우대 등 혜택이 존재하나 좀 더 실질적인 도움이 될 수 있도록 보완방안을 금융위, 기재부 등 관계부처와 협의해 나가겠다”고 실수요자에 한해서 LTV한도 상향 검토를 시사했다.

◇시장선 “200만 가구는 공급돼야…양도세 완화 빠져 효과 제한”

현재 나온 수준으로는 ‘시장 예상을 뛰어넘는’ 공급은 역부족이란 평가가 많다. 딱히 새로운 ‘획기적’ 방안이 나오지 않은데다 3년 넘게 소요되는 주택공급 속도를 감안하면 당장 대량 물량공급이 쉽지 않을 것이란 지적이다.

임재만 세종대 부동산학과 교수는 “나올만한 대책은 이미 다 나왔고 더 이상 나올 수 있는 대책은 많지 않다”며 “200만 가구에 이르는 1기 신도시 정도의 물량이 나와야만 시장에 효과가 있다”고 했다. 서원석 중앙대 부동산학과 교수는 “한 택지에서 1만 가구 이상 공급돼야 시장에서 조급하지 않아도 되겠단 시그널을 받는데 지금은 부족하다”고 꼬집었다.

여기에 정부가 오는 6월부터 양도소득세 중과를 강행키로 한 점도 주택공급 확대에 한계로 작용할 수 있단 분석도 나온다. 6월부터는 조정대상지역 내 다주택자의 경우 양도세 중과세율이 10~20%포인트에서 20~30%포인트로 오른다. 정부 시뮬레이션대로면 서울 2주택자가 10억원이 올라 시가 25억원이 된 아파트를 5월 안에 팔면 양도세 5억3100만원을 물지만, 6월1일 이후 팔면 양도세가 6억4100만원으로 1억1000만원 늘어난다. 안수남 세무법인 다솔 세무사는 “일시적으로 거래세를 낮췄다면 다주택자 매물이 풀렸을 것”이라며 “차라리 6월 전에 증여하지, 그 정도로 오른 증여세 물고는 못팔겠다는 분들이 대다수”라고 했다.

공급확대를 위해 도심 곳곳에서 진행할 개발이 오히려 집값을 부추길 것이란 우려도 있다. 공급 부족으로 빚어진 집값·전셋값 폭등세를 잡기 위해 꺼내 든 개발이 오히려 집값 상승 폭을 키우는 역설적인 상황이 벌어질 수 있단 것이다. 윤지해 부동산114 수석연구원은 “이명박 서울시장 시절 뉴타운 개발 때 서울의 저층 주거빌라 가격이 급등했듯이 개발이슈는 호재로 받아들여져 시장이 요동치게 된다”며 “준공업단지, 역세권 등 개발 지역은 물론 개발 영향을 받는 인근까지 집값이 뛸 수 있다”고 내다봤다.