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다만 시행 전부터 서울시는 정책 실효성에 대해 부정적인 반응을 나타내는 등 정부와 지자체간 엇박자를 내는 모습이다. 특히 정부는 기대수익률의 90%를 환수하겠다는 입장이어서 민간 참여 전망도 불투명하다.
◇공공참여형 재건축, 용적률 500%·50층까지 허용
기획재정부, 국토교통부 등 정부 합동부처와 서울시는 4일 ‘서울권역 등 수도권 주택공급 확대방안’을 발표하고, 공공참여형 고밀재건축 방안을 제시했다.
공공참여형 고밀재건축은 기존 주택 소유자의 2/3 동의를 얻어 LH, SH 등 공공기관이 참여하는 재건축 방식이다. 용적률은 300~500% 수준으로 완화하고 층수 또한 최대 50층까지 높일 수 있다. 대신 정부는 증가 용적률의 50~70%를 기부채납으로 받아 공공주택(50%이내), 공공임대주택(50%이상)을 공급하겠다는 것이다.
현재 서울시에는 안전진단을 받고 사업시행계획 인가를 받지 않은 재건축 아파트 단지가 93개(26만 가구) 가 있는 것으로 추정하고 있다. 사업시행계획 인가를 받은 단지의 경우 사업 계획을 다시 수정하기 어렵다는 점을 감안해 초기 사업장만 적용 가능할 것으로 보인다. 이에 정부는 이들 중 20% 가량인 5만가구 가량이 공급 가능할 것으로 예상했다.
◇시작부터 엇박자…서울시 “35층룰 못 푼다”
하지만 정책 시행 전부터 서울시와 엇박자를 나타냈다. 정부는 공공재건축의 경우 50층까지 층고 제한을 풀어주겠다는 입장이지만 서울시는 ‘2030 서울도시기본계획’에 따라 일반주거지역은 35층으로 제한된다는 설명이다.
이정화 서울시 도시계획국장은 “순수 주거용 아파트는 35층까지 지을 수 있고, 준주거지역에 해당할 경우 비주거를 포함한 복합 건축물의 경우에만 40층 이상을 지을 수 있다”고 말했다.
결국 준주거지역으로의 종상향 방법밖에는 없다. 서울시 관계자는 “준주거 요건에 맞는 곳이 있다면 상향 시킬 여지는 있다”면서도 “하지만 공공재건축을 한다고 해서 준주거로 무조건 올릴 수는 있는 것은 아니다”라고 했다.
종상향이 이뤄지지 않는 한 잠실 주공5단지의 대로변 일부 동이나 여의도 시범아파트 등을 제외하곤 대치동 은마아파트나 압구정 현대아파트 등은 층고 제한이 완화되기 어려운 상황이다. 결국 서울시가 올해 말 ‘2040 플랜’ 발표를 앞두고 있는데 층수 완화 및 용도지역 상향 조정에 대한 논의가 추가로 필요할 것으로 보인다.
◇90% 기대수익률 환원…시장 반응도 ‘시큰둥’
특히 서울시 조차도 공공재건축의 정책 실효성에 대해서 회의적인 반응을 보였다. 분양가상한제가 제외되고, 관리처분 시 분담금 확정, 공사비·이사비 지원 등 다양한 인센티브가 적용되는 공공재개발과 달리 공공재건축의 경우 민간 참여 유인이 크지 않다고 해석한 것이다. 정부는 이번 대책에서 정비해제구역으로 지정된 사업지에 대해서도 공공재개발이 가능하도록 했다. 뉴타운 등 정비구역으로 지정됐다가 사업 지연 등으로 해제된 지역은 176개소에 이르는 것으로 추정된다. 이에 정부는 앞서 5.3 공급대책에서 발표한 공공재개발 시범지구 2만 가구에 이어 2만 가구가 추가로 공급될 것으로 예상했다.
김성보 서울시 주택건축본부장은 “서울시는 주요 재건축 단지에 대해 정상적인 절차로 돌려놔야 한다고 건의했지만 최종적으로는 민간재건축은 빠졌다”면서 “멈춰있는 민간 재건축을 정상적으로 작동시키고, 공공성을 강화해야한다는 입장”이라고 밝혔다.
재건축 조합은 일단 규제 완화에 대해 긍정적이지만 상황을 좀 더 지켜보겠다는 입장이다. 정부는 용적률 증가에 따른 기대수익률 기준으로 90% 이상을 환수하겠다고 밝힌데 이어 가격 급등시 토지거래허가지역 지정 가능성도 시사했다.
은마아파트 추진위 관계자는 “기본적으로 찬성한다. 속도도 빨라지고, 투명해지니 공공참여 장점 있을 것”이라면서 “다만 수익성 등을 따져본 뒤 임시총회를 열어 조합원의 의견을 묻겠다”고 말했다.
잠실주공5단지 재건축 조합 관계자는 “잠실주공5단지는 서울시의 지시에 따라 국제현상공모를 추진했고 도시계획위원회 수권소위원회 통과만 되면 된다. 36억원 비용 집행도 못하고 있는 상황”이라면서 “시공사 선정도 이미 20년 전에 되어 있는 상황으로 공사비용만 3조원이 넘는다. 공공재건축 검토 가능성은 낮다”고 일축했다.
고종완 한국자산관리연구원장은 “재건축은 안전진단강화·재건축초과이익환수제·분양가상한제가 기시행되고 있는데다 공공성 강화로 용적률과 층고제한을 완화하는 대신에 늘어나는 용적률의 50~70%를 기부채납 방식으로 환수하는 방안은 조합원 입장에서는 기대수익 내지 투자매력도가 크지않다”면서 “재건축이 활성화될 수 있을지여부는 의문이고 불확실해 보인다”고 말했다.
