[김용일의 부동산톡] 토지임대시 임차인의 지상물매수청구권

[김용일 법무법인 현 부동산전문변호사] 토지를 임차하여 그 토지 위에 건물을 짓고 영업하다가 임대차기간이 만료한 경우, 임차인은 임대인을 상대로 해당 건물의 매수를 청구할 수 있고, 청구와 동시에 임대인과 임차인 사이에 해당 건물의 매매계약이 성립된 것으로 본다. 이를 토지 임차인의 지상물매수청구권이라 하고, 토지임대시 임대인의 입장에서 주의해야 하는바, 이번 시간에 정리해 보겠다.

◇ 토지 임차인의 지상물매수청구권의 요건

토지임대시 임대차기간이 종료되었을 때 임차인이 행사할 수 있는 지상물매수청구권에 대한 민법 규정은 제643조, 제283조이고, 종합하면, “건물 기타 공작물의 소유 또는 식목, 채염, 목축을 목적으로 한 토지임대차의 기간이 만료한 경우에 건물, 수목 기타 지상시설(이하, 건물, 수목 기타 지상시설을 줄여서 ‘지상물’이라 함)이 현존한 때에는, 임차인이 계약의 갱신을 청구할 수 있고, 만약 임대인이 계약의 갱신을 원하지 않는 경우에는, 임차인이 임대인을 상대로 해당 토지 위의 지상물에 대해 매수를 청구할 수 있다.”는 것이다.

앞에서는 건물의 경우만 예를 들었지만, 위 민법 규정에 따라, 공작물의 소유를 목적으로 토지 임차를 한 경우, 나무를 심을 목적으로 토지 임차를 한 경우 등도 해당 공작물, 나무 등에 대해 지상물 매수청구가 가능하다. 그리고, 건물은 만료시에 현존하면 되는 것이므로, 객관적으로 경제적 가치가 있는지 여부나 임대인에게 소용이 있는지 여부와 무관하고, 그것이 토지의 임대차 목적에 반하여 축조되고 임대인이 예상할 수 없을 정도의 고가의 것이라는 등 특별한 사정이 없는 한, 임대차계약 당시에 이미 있던 건물이라거나 임대인의 동의를 얻어 신축될 것을 요하지 않고, 임대차기간 중에 지어졌더라도 건물매수청구권의 대상이 된다.

또한, 행정관청의 허가를 받지 않은 무허가건물, 미등기건물도 대상이 될 수 있고, 종전 임차인으로부터 건물을 매수하여 점유하고 있으나 아직 등기를 하지 않는 자도 임대인에게 지상물매수청구권을 행사할 수 있음이 원칙이다.

한편, 토지 임차인의 지상물매수청구권은 기본적으로 토지임대차의 기간이 정상적으로 만료한 때 발생하므로, 만약 임차인이 차임 2회를 연체했다는 사유로 임대차가 해지 종료되면, 임차인은 지상물 매수청구권을 행사할 수 없다.

◇ 토지 임차인의 지상물매수청구권의 행사 및 효과

통상적으로 지상물매수청구권은, 토지 임대인이 임차인을 상대로 임대차기간이 만료되었음을 이유로 건물철거 및 그 부지의 인도를 청구하는 소송을 했을 때, 이에 대항하여 임차인이 그 권리를 행사하는 경우가 많다. 위 소송에서 임차인이 지상물매수청구권을 행사하면, 법원은 건물 철거 대신에, 임대인의 건물매매 대금 지급과 동시이행 조건으로 임차인에게 건물인도 및 소유권이전등기의무를 명하는 판결을 하게 된다. 물론, 임대차기간이 종료한 임차인이 먼저 임대인에게 지상물매수청구권을 행사하고 매매대금 청구의 소를 제기해도 된다.

지상물매수청구권은 그 행사에 특정의 방식을 요하지 않으므로, 재판상으로 뿐만 아니라 재판 외에서도 행사할 수 있는 것이고 그 행사의 시기에 대하여도 제한이 없다. 따라서, 임차인이 자신의 건물매수청구권을 제1심에서 행사하였다가 철회한 후 항소심에서 다시 행사하는 것도 무방하다.

또한, 지상물매수청구권은 건물이 현존하면 청구할 수 있는 것이므로, 토지의 임대인이 임차인에 대하여 제기한 토지인도 및 건물철거청구 소송에서 임차인이 패소하여 그 패소판결이 확정되었다고 하더라도, 그 확정판결에 의하여 건물철거가 집행되지 아니한 이상 토지의 임차인은 임대인에게 건물매수청구권을 행사하고 건물 매매대금의 지급을 청구하는 별도의 소송을 제기할 수 있다.

앞에서도 말했듯이, 지상물매수청구권을 행사하면 바로 임대인과 임차인 사이에 해당 지상물의 매매계약이 성립한 것으로 본다. 명칭은 청구권이지만, 실질은 형성권이기 때문이다. 다만, 건물의 매매가격만 정해지면 되는데, 협의가 되지 않으면 소송에서 시가 감정을 통해 가려질 것이다. 법원의 판례에 의하면, 건물의 매수가격을 정함에 있어서는, 건물 자체의 가격 외에 건물의 위치, 주변토지의 여러 사정 등을 종합적으로 고려하여 매수청구권 행사 당시 건물이 현재하는 대로의 상태에서 평가된 시가가 정해진다(대법원 2002다46003 판결).

한편, 건물에 근저당권이 설정되어 있는 경우에도, 그 건물의 매수가격은 건물 자체의 가격 외에 건물의 위치, 주변 토지의 여러 사정 등을 종합적으로 고려하여 매수청구권 행사 당시 건물이 현존하는 대로의 상태에서 평가된 시가 상당액을 의미하고, 여기에서 근저당권의 채권최고액이나 피담보채무액을 공제한 금액이 매수가격으로 되는 것이 아니다. 다만, 매수청구권을 행사한 지상건물 소유자가 위와 같은 근저당권을 말소하지 않는 경우 토지소유자는 민법 제588조에 의하여 위 근저당권의 말소등기가 될 때까지 그 채권최고액에 상당한 대금의 지급을 거절할 수 있다(대법원 2007다4356 판결).

◇ 지상물매수청구권의 포기약정의 효력

주의할 점은 지상물매수청구권은 임차인을 위한 제도이기 때문에, 토지 임대인의 입장에서 가혹할 수 있지만 관련된 민법 규정은 강행규정이라는 점이다. 임대차 기간이 종료되었다고 멀쩡한 건물을 철거하는 것은 사회적 낭비이므로 임대인이 매수하여 활용하라는 취지이다. 따라서, 임대차계약시 임차인이 건물 등 지상물을 포기하거나 지상물매수청구권을 포기하기로 약정해도 원칙적으로 그 약정은 무효가 된다. 다만, 임대차계약의 조건이나 계약이 체결된 경위 등 제반 사정을 종합적으로 고려하여, 지상물매수청구권을 포기하는 약정을 했던 것이 실질적으로 임차인에게 불리하지 않았다고 평가되면, 위와 같은 약정이 유효로 될 여지는 있다(대법원 2001다42080 판결).

☞김용일 변호사는?

- 서울대학교 경영대학 졸업

- 사법연수원 34기(사법고시 2002년 합격)

- 법무법인 현 파트너 변호사

- 법무법인 현 부동산/상속팀 팀장

- 대한변호사협회 공식 인증 부동산전문변호사

- 대한변호사협회 공식 인증 상속전문변호사