(문답풀이)역모기지 제도, 이것이 궁금

[이데일리 정재웅기자] 다음은 재정경제부가 16일 발표한 역모기지 제도에 대한 문답풀이 주요 내용이다.

-역모기지 제도란 무엇인가.
▲역모기지란 고령자들이 보유하고 있는 주택을 담보로 제공하고 금융기관에서 매월 연금을 지급 받는 대출상품을 말한다.

집을 살 때 집을 담보로 일정액을 대출받고 원리금을 매월 갚아나가는 모기지와는 반대 개념이다.

이러한 역모기지를 통해 고령자는 사망시(또는 계약시)까지 자택에 거주하면서 매월 일정한 노후생활비를 안정적으로 확보할 수 있다는 점에서 주거안정과 노후소득보장을 동시에 달성할 수 있는 제도다.

-공적보증 역모기지 도입은 언제되나.
▲역모기지가 정착되어 본격적으로 활성화되기까지는 적어도 10년 이상이 소요될 것으로 전망된다.

당초 `고령화 미래사회 위원회`에서는 2008년 이후 공적보증 역모기지제도를 시행하는 것으로 일정을 제시하였으나 정부는 내년 중 법령 개정 등 제도개선을 추진하고 가급적 2007년부터 시행할 수 있도록 추진해나갈 계획이다.

-외국의 역모기지 도입사례에는 어떤 것이 있는가.
▲미국의 경우 고령화에 대비하여 지난 89년부터 연방주택청에서 보증하는 역모기지(HECM)를 운영하고 있으며 공적보증 이후 역모기지 시장이 정착됨으로써 민간금융기관에 의한 역모기지도 활성화되고 있다.

현재 일본은 미국 팬실베니아대 연구용역 등을 통해 미국의 역모기지제도 도입 검토중이며 싱가포르는 역모기지 도입을 위해 미국 연방주택청 등을 통해 조사중인 것으로 파악됐다.

-주택가격을 `6억원 이하`로 제한한 이유는 무엇인가.
▲현행 과세기준으로 6억원을 초과하는 주택은 고가주택이므로 중산서민층 지원을 위해 6억원 이하로 설정했다.

세제지원 대상은 역모기지 이용자 중에서도 생활이 어려운 고령자에게 혜택이 돌아가도록 지원요건을 더욱 강화해 그 대상을 국민주택규모(85㎡)이하의 주택가격(과세기준)이 3억원 이하, 연간소득이 1200만원 이하인 고령자로 제한했다.

공적보증 역모기지 시장이 정착될 경우, 민간금융기관에서도 고가주택 등을 대상으로 하는 상업적 판단에 의한 역모기지 상품 개발이 촉진될 것으로 전망된다.

-대출한도를 `3억원 이하`로 제한한 이유는 무엇인가.
▲대출한도란 역모기지 개시단계에서 월지급금을 산정하기 위한 기초금액을 의미한다.

따라서 고령자의 가입연령, 주택가격, 주택가격 상승률과 할인율 등에 의해 대출한도가 결정되며 이에 기초하여 연금 형식으로 매월 지급될 금액을 산출하게 된다.

즉, 주택가격이 동일해도 고령자가 늦게 가입하고, 주택가격상승률 전망치가 높고, 할인율(미래주택가격을 현재가치로 환산)이 낮으면 대출한도가 높게 설정된다.

역모기지는 국민연금·개인연금 등 기본적인 노후소득을 보완하여 고령자의 복지수준을 제고하는데 목적이 있으므로 필요 이상의 과도한 대출을 제한하여 손실발생 가능성을 낮출 필요가 있다.

대출한도 산정 방식 등 구체적인 역모기지 상품 설계는 T/F논의 등을 거쳐 금년 상반기 중 확정할 예정이다.

-역모기지로 인한 노후소득 보장효과에는 어떤 것이 있는가.
▲고령자의 경우 연간 소득수준은 가장 낮으나, 주택소유비율은 80%에 육박하는 매우 높은 수준이다.

따라서 역모기지가 활성화되면, 고령자가 보유주택을 활용하여 종신토록 안정적인 노후생활자금의 확보가 가능하게 된다.

즉, 수명이 증가할수록 치료·간병 등 건강을 위해 소요되는 비용 부담 증가가 예상되는 상황에서 노후의 부족한 연금소득을 보충하는 효과를 가져올 수 있다.

-역모기지로 인한 세제지원효과에는 어떤 것이 있나.
▲기본전제는 국민주택규모(25.7평)의 주택가격 3억원인 아파트를 소유하고 연간 소득이 1200만원인 고령자이다.

이를 기준으로 지원효과를 분석하면 등록세 60만원 면제(3억원(근저당금액)×0.2%), 지방교육세 12만원 면제(60만원(등록세)×20%), 채권 33만원 면제(300만원(근저당 금액의 1%)-267만원), 재산세 8만5000원 감면, 지방교육세 1만7000원 감면(지방교육세=재산세×20%), 연금소득에서 200만원 공제(16만원=200만원×8%) 등이다.

-역모기지 제도 이용요건은 무엇인가.
▲역모기지 이용자격은 부부 모두 65세 이상의 고령자로 1세대 1주택자로 제한된다. 또 1주택이외에 기타 부동산(예: 밭)을 소유하고 있는 경우도 이용이 가능하다.

대상주택은 주택의 형태, 규모 및 소재지에 관계없이 신청이 가능하나 ▲고령자의 소유로 1년 이상 주된 거주지로 사용하고 있을 것 ▲신청일 현재 권리침해(가압류, 가처분, 경매 등)가 없을 것 등의 조건을 충족해야 한다.

역모기지 이용주택에 대해 추후 별도로 전세·월세를 설정하여 주택의 권리내용을 변경하는 것은 불가능하며 구체적인 이용조건은 금년 상반기 중 상품 설계시 확정할 예정이다.

-대출금은 어떤 방식으로 지급되는가.
▲고령자가 사망할 때까지 매월 일정금액을 지급하는 종신지급방식을 원칙으로 한다.

다만, 자금차입의 융통성을 부여하기 위해 신용한도액 설정방식(credit line)을 허용하되, 고령자의 생활안정을 위해 자금용도에 일정한 제한을 가할 계획이다.

역모기지 대출금 전액를 한번에 지급하는 `일시금 지급방식`은 고령자의 생활안정을 해칠 우려가 있어 허용치 않을 예정이다.

-대출기간 및 대출금 상환방식은 어떻게 되나.
▲대출기간은 종신까지이며 조기상환도 가능하다. 다만, 사망 이외에 고령자가 해당주택에서 일정기간 이상 동안 거주하지 않는 경우(예:주택매각, 양도, 이사 등)에는 상환해야 한다.

주택매각대금이 대출잔액보다 커서 남게 되는 잉여금은 상속인에게 지급하나 주택매각대금이 대출잔액보다 작아서 손실이 발생한 부분은 상속인에게 별도로 청구하지 않는다.

-대출이자 및 보증보험료의 산출은 어떻게 하나.
▲역모기지 대출이자는 금리변동으로 인한 대출금융기관의 손실을 방지하기 위해 변동금리를 원칙으로 한다.

기준금리에 일정마진을 가산할 예정이며 대출이자는 최종적으로 주택 매각대금으로 상환하고 차입자가 매월 납부할 필요는 없다.

보증보험료는 초기보증보험료와 월보증보험료로 구분해 초기 보증보험료는 주택가격의 일정비율로 대출개시시점에 부과하고 월 보증보험료는 대출잔액의 연 0.5% 수준에서 부과할 예정이다.

구체적인 대출금리, 보증보험료 수준은 금년 상반기 중 상품 설계시 확정될 전망이다.

-세제지원상의 소득금액은 어떻게 되나.
▲역모기지 세제지원기준이 되는 `연간 소득 1200만원 이하`에서 소득금액은 근로소득, 사업소득, 임대소득, 연금소득 등을 합산한 종합소득을 말한다.

즉, 연간 종합소득이 1200만원 이하인 고령자를 대상으로 그 소득 중 연금소득에서 200만원 한도로 공제하겠다는 것이다.

65세 이상 고령자의 경우, 주된 소득원이 연금소득임을 감안하여 서민층 고령자의 노후소득을 지원할 방침이다.