[안수남의 절세 비법]불법 증축 ‘다가구주택’, ‘1세대1주택 비과세’ 요건 안 돼

[안수남 세무법인 다솔 대표세무사] 내년 6월 1일부터 집을 여러 채 가진 다주택자가 조정대상지역 내에서 주택을 팔 때 적용하는 양도소득세 중과 세율이 지금보다 10%포인트(p) 높아진다. 현재는 기본세율에 2주택자는 10%, 3주택자 이상은 20%를 중과했지만, 각각 20%(2주택), 30%(3주택 이상)로 상향된다. 이에 따라 내년 6월 1일 이후 양도분에 대해서 3주택 이상은 양도세 중과(기본세율+30%)에 지방세를 포함하면 최고 적용세율이 무려 82.5% (75%+7.5%)에 이르게 된다.

안수남 세무법인 다솔 대표 세무사

양도소득세법에서는 다가구주택의 양도에 있어서 아래와 같은 규정을 두고 있다. 다가구 주택은 한 가구가 독립해 거주할 수 있도록 구획된 부분을 각각 하나의 주택으로 본다. 다만 해당 구획된 부분별로 양도하지 아니하고 하나의 매매단위로 해 양도하는 경우에는 그 전체를 하나의 주택으로 본다. 즉, 다가구주택 한 채를 보유한 경우에는 ‘1세대1주택’으로 본다는 뜻이다.

문제는 ‘다가구주택’을 소유한 집주인은 해당 주택이 당연히 ‘1주택’으로 봐 비과세 혜택을 적용받는다고 생각하고 양도했다가 낭패를 보는 경우가 많아 주의가 요구된다. 세법에서 규정하는 다가구주택에 해당하지 않으면 전체 주택에 대한 비과세는커녕 오히려 호실마다 개별적인 주택으로 봐 1호실을 제외한 나머지 호실에 대해서 다주택 중과세가 적용돼 ‘세금 폭탄’을 맞게 되는 것이다.

이러한 문제는 대부분 불법 증축한 다가구 주택에서 나타난다. 세법상 다가구 주택의 정의는 건축법의 규정을 차용하고 있다. △주택으로 쓰는 층(지하층 제외)이 3개 층 이하 △주택으로 쓰이는 바닥면적이 660㎡ 이하 △19가구 이하라는 ‘3가지 요건’을 모두 만족해야 한다. 만약 불법 증축으로 이 중에서 하나라도 맞지 않을 경우 과세 당국은 이를 ‘1주택’이 아닌 ‘다주택’으로 보는 것이다.

다가구주택 판별 시 최근 가장 쟁점으로 부상하고 있는 부분은 주택 층수가 3개층 이하에 해당하는지 여부다. 상당수의 다가구주택들이 건축 당시에는 규정에 따라 3개층으로 지어져 건축물 대장 등에도 3개층으로 표기돼 있다. 그러나 실제로는 증축(불법 또는 적법) 등의 원인으로 4개층 이상을 주택으로 사용하는 경우가 많아 ‘다가구 주택’(1주택자)의 요건을 충족하지 못하게 된다.

주택으로 사용되는 층수가 3개층 이하인지에 대한 판단에 있어서 아래 사항들을 참조하도록 하자.

첫째, 지하층을 주택으로 사용하는 경우 지하층은 주택의 층수에 산입하지 않는다.

둘째, 옥탑의 경우 옥탑의 수평투영면적의 합계가 해당 건축물 건축면적의 8분의1 이하인 경우에는 층수에 산입하지 않는다.

셋째, 공부상(건축물 대장등)의 사용용도가 주택이 아니더라도 실질이 주택으로 사용되고 있는 경우에는 주택의 층수에 산입한다.

본인 소유의 다가구주택이 세법상 혜택을 받을 수 있는 다가구주택인지 확인하고 그렇지 않은 경우 매매계약 전에 전문가와의 상담을 통해 해결방안을 모색해야 예상치 못한 세금의 부과를 피할 수 있다.