재건축 사업성, 노후도로 판단할 수 있을까?[똑똑한 부동산]

[법무법인 심목 김예림 대표변호사] 최근 안전성이 아닌 노후도를 기준으로 재건축 사업의 필요성을 따져보겠다는 정부 발표가 있었다. 공공성이 강한 재개발 사업과 달리 내 집을 고쳐 짓는 개념에 가까운 재건축 사업은 안전성을 기준으로 그 진행 여부를 판단하는 것이 합리적이지 않다는 이유다. 정부는 안전진단 절차를 생략하고, 건축 후 일정 기간이 지났을 때 원칙적으로 재건축 사업이 가능하도록 할 방침이다.

서울 도심 전경. (사진=연합뉴스)

그런데 안전진단 절차를 완전히 없애는 것은 도시정비법 개정이 필요한 사안이라 생각만큼 쉽지 않다. 도시정비법에는 안전진단 절차에 관해 세 단계로 정하고 있다.

재건축 사업이 필요한지 육안으로 확인하는 현장조사 단계와 재건축 사업이 필요한지 구체적으로 따져보는 정밀 안전진단 단계, 그리고 정밀 안전진단 결과가 타당한지 확인하는 적정성 검토 단계로 나뉜다. 이때 정밀 안전진단 단계가 도시정비법에서 정한 안전진단에 해당한다고 보면 된다.

정밀 안전진단의 경우 구조안정성, 설비성능, 주거환경, 경제성 등 항목별로 구체적 점수를 따져 재건축 사업이 필요한지 여부를 결정한다. 이때 각 항목의 비중을 어떻게 정하는지에 따라 안전진단을 쉽게 통과하도록 할 수도 있고, 안전진단 통과를 어렵게 만들 수도 있다.

각 항목의 비중을 조정하는 것은 도시정비법 하위 지침에 따르기 때문에 법 개정 없이도 가능하다. 지난 정부에서는 구조안정성의 비중을 크게 높여 사실상 안전진단을 통과하는 것이 어렵게 했다. 안전진단 기준이 강화된 이후 안전진단에 도전한 아파트 단지 3곳 중 2곳은 안전진단 통과에 실패했다.

안전진단 통과가 어려워지면서 재건축 사업을 시작하는 것 자체가 불가능해지자, 장기적으로 주택 공급량이 많이 줄어들 수밖에 없게 됐고 이를 해결하기 위해 바뀐 정부에서는 안전진단 기준을 완화하는 방향으로 정책을 선회했다. 그러면서 목동, 상계동, 여의도 등 재건축 사업을 이제 막 시작한 아파트 단지들이 수혜를 입게 됐다.

안전진단을 완전히 없애는 것이 어떤 영향을 가져올까? 우선 안전진단을 없애려면 법 개정이 필요하기 때문에 현재 상황에서 안전진단을 없애는 방향으로의 법 개정은 국회를 통과하기 쉽지 않아 보인다. 만약 어렵게 법 개정이 이루어져 안전진단이 사라진다고 하더라도, 항목의 비중을 하위 지침으로 조정해 안전진단 통과의 난이도를 결정할 수 있는 점을 고려할 때 사실상 항목의 비중을 조정해 안전진단을 없앤 것과 같은 효과를 누리도록 할 수 있다.

실제로 안전진단 규제가 완화된 이후 건축한 지 30년이 지난 아파트 단지의 경우 대부분 어렵지 않게 안전진단을 통과하고 있다. 이런 점을 고려하면 시장에 미치는 영향은 상당히 제한적일 것으로 보인다.

김예림 변호사.