[최인용 세무사의 절세 가이드]가족간 부동산 거래시 유의사항

[최인용 가현세무법인 대표세무사] 아파트 공시가격 상승으로 종합부동산세 등 보유세가 크게 늘어날 전망이다. 보유세를 줄이기 위해 증여를 하거나 매매를 하는 것도 보유세를 줄이는 방법이다. 그러나 증여는 증여세의 부담이 크고, 매매는 부동산 시장이 좋은 시기는 아니다. 이런 경우 가족 간에 부동산을 매매하는 경우를 생각해 볼 수 있다. 부동산을 판 사람은 양도소득세를 내면 끝나지만, 가족 간에 증여는 증여세 여부를 따져 보아야 한다. 자세히 알아보자.

① 가족 간 매매 세법상 인정될까?

가족 간에 부동산을 사고 팔 수 있을까? 세법상 가족과 매매 거래를 인정한다. 그러나 가족 간에 매매 거래를 인정하기 위해서는 실제로 대금을 지급하였는지가 중요하다.

대금을 지급한 내용을 입증하지 못하면 증여로 추정한다. 증여 추정이란 매수한 사람이 대금을 준 것을 확인하지 못하면 증여로 보겠다는 것이다.

따라서 가족 간의 부동산 매매에서는 실제로 매매 대금이 오고 간 내역 즉, 통장 거래 내역에 대한 증빙을 제대로 구비하는 것이 유리하다.

② 매매 금액에 대한 자금 출처가 중요하다.

매매 금액에 대해서는 그 돈이 어디에서 왔는지에 대한 자금 출처가 중요하다. 자금 출처 조사는 재산을 취득하는 사람이 나이와 직업, 재산 상황 등을 토대로 스스로 그 자금을 취득한 것인지를 판단하는 것이다. 실무적으로는 몇 년 동안 얼마의 연봉으로 일을 하였는가가 중요한 것이 아니다. 바로 어느 통장에서 자금이 나왔는지를 확인하는 절차이다.

따라서 매매 금액에 대한 실제 통장 잔액을 보유하였는지가 중요하다. 매매 이전에 급히 자금을 마련한 경우 그 원천이 무엇인지 확인하게 되므로 부모님의 돈을 빌려 부모님의 자산을 구입하는 것은 증여로 추정한다.

은행의 차입금으로 부동산을 구입한 것은 자금 입증이 되므로 자금이 부족하다면 은행의 차입금을 최대한 이용하는 것도 한 방법이다.

③ 가족끼리 싸게 팔 수 있지 않을까?

부동산도 급매 라는 것이 있다. 바로 싸게 파는 것이다.

세법에서도 싸게 파는 것을 인정한다. 가족 간에는 시가보다 30%이상(또는 3억원 이상) 저렴하게 판매하는 경우에는 부동산을 구입한 사람이 싸게 받은 것이므로 이에 대해 증여세를 부담한다. 부동산을 판매한 사람은 양도소득세를 부담하는 것에는 차이가 없다.

④ 매매 이후에 주의해야 할 것?

시가의 판단에 따라 매매가액이 중요하므로 시가의 판단은 매우 중요하다. 국토교통부의 실거래가 판단을 통해서 정확한 시가를 알아야 한다.

또한 매매 계약서 등도 가족 간에 작성하는 것보다 부동산 중개 사업자 등에게 맡겨 진행을 하는 것이 유리하다. 특히 매매 대금이 다시 자녀 등에게 흘러가지 않도록 하는 것이 중요하다. 은행 채무를 이용하여 가족 간에 부동산을 매매한 경우에는 채무가 빨리 갚아지는 것도 위험하다.