[주택연금 10년]②집값 상승기, 금리 하락기 가입 유리

<자료=주금공>

[이데일리 노희준 기자] Q : 주택연금 월지급액은 어떻게 결정되나

A : 가입자의 생존율, 주택가격 상승률, 이자율 변동 등을 합리적으로 예측해 산출한다. 주택가격 상승률이 높고 연금산정 이자율이 낮아질수록, 사망확률이 커질수록 연금지급액은 높아지는 구조다. 주택을 담보로 맡기고 그 가치에 해당하는 대출금을 평생 혹은 일정기간 받는 구조이기 때문이다.

당연히 집값이 비쌀수록 월지급액이 커지고 일찍 가입해 수령 기간이 길어지면 월지급액이 줄고 늦게 가입할수록 월지급액이 늘어난다. 해당 변수는 주택금융공사법에 따라 매년 1회 이상 재산정하고 외부 전문가의 연구용역을 통해 공신력을 유지한다. 가령 만 70세인 사람이 3억원짜리 주택을 맡기면 매달 92만4000원을 받을 수 있다. (올해 2월 기준으로 지급방식은 종신지급방식, 정액형을 가정했다)

Q : 평생 받는 돈이 주택가격보다 적은 거 같다

A : 매월 받는 주택연금 월지급액으로 평균수명까지 단순합산하면 주택가격 대비 연금액이 낮다고 느낄 수도 있다. 하지만 주택가격과 연금수령액간 차액이 실제 발생하면 이를 상속할 수 있다. 연금지급액이 적다고 해 주택금융공사가 추가로 이익을 얻는 것은 아니다.

Q : 연금 가입 후 집값이 오르거나 내리면 주택연금액도 바뀌나

A : 바뀌지 않는다. 주택가격이 변동하더라도 당초 가입시점에 결정된 월지급액을 가입기간 동안 계속해서 수령할 수 있다.

Q : 그럼 주택연금 가입 후 집값이 상승하면 억울하지 않나

A : 꼭 그렇다고 볼 수 없다. 주택가격이 오르면 가격상승분은 후손이 상속받을 수 있다. 집값이 오른 만큼 주택연금 수령액보다 집값간 차액은 커지고 가입자 부부 모두 사망 시점에 상속인들은 그 차액을 상속할 수 있다. 반대로 부부 모두 사망 뒤에 주택을 처분한 금액이 연금 지급 총액보다 작아도 주택만 넘기면 그만이다. 가입자가 손해볼 게 없는 구조다.

Q : 주택가격 상승으로 주택연금을 중도해지하고 싶다

A : 가능하다. 별도의 중도상환 수수료는 없다. 다만 그동안 수령한 연금과 보증금 및 그간의 제반 비용 등을 반환하면 얼마든지 중도 해지할 수 있다.

Q : 금리가 오를 경우 주택연금에 가입한 사림이 손해 보는 게 아닌가

A : 아니다. 주택연금 가입 후 금리가 오르더라도 기존 가입자의 월지급금은 변동이 없다. 가입 당시 정해진 금액을 평생 보장받는다.

Q : 주택연금 가입 후 일찍 사망하면 손해보는 거 아닌가

A : 아니다. 배우자 중 한명이 사망하더라도 주택연금을 계속 받고 싶다는 의사로 6개월 이내에 ‘채무인수약정’을 하면 나머지 한 사람이 살아있는 동안 같은 연금액을 받을 수 있다. 또한 부부 모두 주택연금 가입 후 일찍 사망하더라도 연금 수령액 등에 이자와 보증료 등의 추가 비용을 합한 것이 집값에 미달하면 그 차액은 자녀에게 상속할 수 있다.

Q : 주택연금 월지급액은 물가상승률에 연동되지 않나

A : 애초 주택연금 월지급액을 산정할 때 물가상승에 따른 자산가치 변화를 반영한다. 따라서 월지급액은 가입시점에 한번 결정되며 그것으로 끝이다. 사망할 때까지 변동없이 동일하게 지급된다.

미국과 홍콩 등 주택연금 제도를 운영하는 다른 곳에서도 물가상승률 등에 연동해 주택 연금액을 재산정하는 제도는 없다고 주택금융공사는 설명하고 있다.

Q : 주택연금에 가입할 의사가 있다면 서두르는 게 좋다고 하던대

A : 주택연금 신규 가입자의 월지급액이 줄어드는 추세이기 때문이다. 기대수명은 길어지고 있지만 주택가격 상승률은 하락하는 추세이기 때문이다. 시장금리가 오르는 추세도 앞으로 주택연금을 가입하려는 사람에겐 불리한 조건이다. 주택금융공사는 주택연금 신규 가입자의 월 지급액을 매년 재산정한다. 가입자 생존율, 주택가격 상승률, 이자율 변동 등을 고려해 결정한다. 실제 올해 2월 주택연금 월지급액이 기존보다 평균 3.2% 떨어졌다.

Q : 주택연금을 수령방식에 여러 종류가 있다던대

A : 크게 4가지다. 월지급액을 살아있는 평생동안 받는 ‘종신방식’과 가입자가 선택한 일정 기간만 월지급액을 지급받는 ‘확정기간방식’이 있다.

여기에 주택담보대출 상환용으로 대출한도의 50%초과 70%이내에서 한번에 찾아쓰고 나머지를 월지급액으로 살아있는 평생 동안 받는 ‘대출상환방식’이 있다.

우대방식은 1억5000만원 이하 주택보유자에게 더 많은 월지급액을 주는 상품이다. 대출한도의 45% 범위 내에서 수시로 찾아쓰고 나머지 부분을 평생동안 매월 월지급액으로 받을 수 있다. 일시 인출 없이 그냥 월지급액만으로도 받을 수 있다.

지급유형도 있다. 월지급액을 평생 동안 일정한 금액으로 고정해서 받는 ‘정액형’과 초기 10년간은 정액형보다 많이 받다가 11년째부터는 초기 월지급액의 70% 수준으로 받는 ‘전후후박형’이 있다.

Q : 어떤 수령방식이 가장 일반적인가

A : 종신지급형과 정액형이 대부분이다. 올해 상반기까지 지급방식은 종신방식이 99%를 차지했고, 지급유형은 정액형이 72.8%로 가장 많았다. 살아있는 동안은 정해진 기한 없이 동일한 금액을 계속 받는 것을 선호한다는 의미다.

Q : 주택연금 대출잔액은 어떻게 산정되나

A : 현재까지 지급받은 월지급액에다 목돈을 인출한 경우가 있는 경우 그 금액을 합하고 여기에 보증료와 대출이자를 합한 금액이 대출잔액이 된다.

Q : 주택연금의 대출금리는 얼마인가

A : 금리는 크게 ‘기준금리+가산금리’로 정해진다. 기준금리는 CD(91일몰)나 COFIX(신규취급액기준) 중에서 하나를 선택할 수 있다. 가산금리는 CD의 경우 1.1%, COFIX는 0.85%다. 따라서 최종 대출금리는 CD+1.1% 혹은 COFIX+0.85%다. 전체적으로 은행권에서 우량고객에게 제시하는 주택담보대출금리보다 낮은 수준이라고 주택금융공사는 설명한다.