[미친 집값에 쪼그라든 서울]인구 감소하던 도쿄·런던 '도시재생'으로 길 찾다

△1980년대 인구 감소와 경기 침체로 도심 공동화 현상을 빚었지만 이후 도시재생사업으로 인구가 증가하면서 활력을 되찾은 영국 런던의 도크랜드 지역 전경. [사진=국토연구원]

[이데일리 정수영 기자] 1980년대 영국 런던, 1990년대 일본 도쿄. 두 도시는 공통점이 있다. 세계가 주목하는 성장도시이지만 한 때 주거비 부담 등으로 인구가 감소하면서 도심 공동화 현상을 빚은 경험이 있다. 도심 공동화 현상은 낮에는 도시 중심부로 일하러 온 인구가 몰렸다가, 저녁이면 주거지가 있는 외곽으로 빠져나가는 현상을 일컫는다.

20~30년이 흐른 2016년 5월, 1000만 인구 붕괴를 눈앞에 둔 ‘대한민국 서울’의 모습은 두 도시와 닮은꼴이다. 급증하는 주거비 부담에 주택 주요 소비층인 30~40대들이 서울을 빠져나가면서 위기감이 커지고 있다. 20~30년 이상 된 낡은 건축물은 도심 공동화 우려를 키우고 있다.

국토연구원과 서울연구원 등이 내놓은 세계도시 분석 리포트에 따르면 런던은 1940년대 세계 2차 대전 전후까지만 해도 인구가 850만 명을 넘어섰다. 런던 인구로는 당시가 사상 최대였다. 하지만 이후 잘못된 도시정책과 경제 침체 등으로 비싼 주거비를 감당 못한 서민들이 도시를 빠져나가면서 1980년대까지 인구 감소 현상이 심각했다.

일본의 경우 1986~1991년 사이 도쿄 주택 가격이 134%까지 치솟았다. 결국 주거비 부담을 견디지 못한 서민층이 도시 외곽으로 빠져나가면서 1995년까지 인구 감소 현상이 빠르게 진행됐다. 집값도 1991년부터 2006년까지 7년간 59%나 하락했다. 급등한 집값을 잡지 못해 발생한 1990년 대 초 ‘부동산 버블 붕괴’는 이후 일본이 ‘잃어버린 20년’ 세월을 보내는 주된 원인이 됐다.

하지만 한국보다 앞서 20~30년 전 비슷한 경험을 한 런던과 도쿄는 이후 인구가 다시 증가하면서 도시가 활력을 되찾았다. 런던은 1980년대 ‘도크랜드’ 지역에서 정부 주도의 대규모 도시재생사업을 진행, 도시 기능을 회복했다. 이를 통해 도심부의 업무시설 공급 부족 및 주택난을 해소했고, 도시 경쟁력도 갖게 됐다.

도쿄에선 ‘롯본기 힐스’(대규모 상업·문화·호텔 복합단지)가 세계적으로 성공한 도시재생의 대표적 모델이 됐다. 이후 도쿄 집값이 다시 급등 현상을 보이기 시작하자 일본 정부는 바로 규제 정책을 사용, 집값을 안정시켰다. 주택 가격이 안정되면서 인구도 증가하고 있다. 20대 인구는 늘어나는 반면 주택 주 소비층인 30~40대는 줄고 있는 서울과 달리 모든 연령대가 고르게 유입되고 있다.

김태환 국토연구원 선임연구위원은 “서울 뿐 아니라 세계적으로 유명한 성장도시들은 수요가 많고 교육열도 높아 집값이 높게 형성돼 있다”며 “특히 서울은 주택보급률이 97%로 다른 지역보다 부족한 만큼 주요 소비층인 30~40대를 겨냥한 맞춤형 주거시설 공급 확대와 함께 경기도·인천시를 포함한 광역적 도시정책 마련이 필요하다”고 말했다.

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