“서울 주택, 20년 이상이 절반”…'현금청산' 공포 확산

[이데일리 김나리 기자] 서울 시내 20년이 넘은 노후주택이 절반을 넘어서면서 부동산 거래 시장에 ‘현금청산’ 공포가 확산되고 있다. 자칫 빌라나 단독주택 등을 잘못 샀다가 일대가 공공 주도 개발사업구역으로 지정돼 버리면 아파트 입주권은 받지도 못한 채 현금청산 당할 수 있다는 우려가 커진 탓이다. 전문가들은 정부가 사업지를 명확히 공개해 불확실성을 우선적으로 제거할 필요가 있다고 입을 모은다.

서울 관악구 봉천13구역 모습.(사진=연합뉴스)

◇연립·다세대도 33%가 20년 넘어…“지금사면 청산될라”

9일 통계청 인구주택총조사에 따르면 2019년 기준 서울 시내 단독주택, 다세대주택, 아파트 등 전체 주택은 295만3964가구로 집계됐다. 이중 준공 20년을 넘어선 노후 주택은 134만2238가구로 전체의 45.43%를 차지했다. 서울 시내 주택 2채 중 1채는 20년을 넘은 것이다. 30년이 넘은 고령 주택도 18.7%인 55만1001가구에 달했다.

특히 단독주택의 노후화가 심각한 수준이다. 서울 전체 단독주택 31만5566가구 중 89%에 달하는 28만1023가구가 지어진지 20년을 넘어섰다. 재개발 구역으로 지정되려면 준공 20년이 지난 노후·불량 주택이 60% 이상이어야 하는데, 사실상 거의 모든 서울 내 단독주택이 재개발 구역 지정을 위한 요건 중 하나인 준공 20년 이상의 노후도를 갖춘 셈이다.

연립·다세대 주택 88만8173가구 중에서는 33%에 해당하는 29만2760가구가 20년 이상의 노후도를 보였다. 재건축 연한인 30년을 넘어선 아파트도 172만691가구 중 29만335가구로 전체 아파트의 16.9%를 차지했다.

문제는 서울 내 많은 주택들이 이처럼 재건축·재개발 구역 지정 요건 중 하나인 노후도를 갖춘채 밀집해 있음에도 정부가 공공 주도 개발사업을 진행할 지역과 시기 등에 대한 구체적인 계획을 내놓지 않았다는 점이다.

정부는 지난 4일 2·4 공급대책을 발표하면서 공공이 직접 주도하는 개발에 나서기로 했다. 정부에 따르면 공공이 직접 시행에 나서는 대신 투기수요 차단을 위해 해당 사업구역 내에서 4일 이후 신규 계약한 매물에 대해서는 우선공급권을 주지 않고 현금 청산한다. 그러나 국토부는 222곳에서 이를 검토한다고만 밝힌 채 지역명 등을 공개하지 않아 혼란을 키우고 있다.

이로 인해 재건축·재개발 구역 지정 가능성이 조금이라도 있는 노후주택 밀집지들을 중심으로 빌라와 단독주택에 대한 매수수요가 끊기는 ‘거래절벽’ 현상이 나타나는 분위기다. 서울 어디가 개발될 지 모르는 상황에서 현금청산될 수 있다는 우려가 불거져서다. 서울 중구 A 공인중개사는 “2·4 대책이 나온 직후 빌라 관련 문의가 현저하게 줄었다”며 “노후 빌라나 단독주택들이 보통 모여 있기 때문에 거래를 꺼리는 것”이라고 설명했다. 마포구 B 공인중개사 역시 “일대에서 공공 주도 개발사업이라도 추진되면 재산권 행사가 불가능해지는 것이나 마찬가지여서 매수하려는 사람이 없다”고 말했다.

◇ 입주 앞둔 신축아파트 풍선효과

반면 이 같은 불확실성이 적은 신축 아파트는 오히려 반사 이익을 누리며 풍선 효과 조짐을 보이고 있다. 다음달 입주를 앞둔 서울 마포구 염리동 마포프레스티지자이 전용면적 59㎡는 지난달 말 16억3000만원에 거래됐지만 2·4대책 직후에는 최고 17억원까지 호가가 상승했다. 서울 노원구 상계동 ‘포레나 노원’에서도 지난 2일 14억5000만원이었던 84㎡형 호가가 6일 15억원까지 치솟았다.

전문가들은 정부가 사업 구역을 명확히 공개하고 불확실성을 줄여야 한다고 입을 모은다. 김제경 투미부동산 소장은 “2·4대책 직후 재개발 구역 빌라 등 노후주택 매수 시 현금 청산을 당할 수도 있다는 불안감이 높아지면서 거래가 완전히 끊기는 현상이 나타나고 있다”며 “확실한 추가 설명이 나오기 전까지는 당분간 빌라 매매 시장이 완전히 얼어붙을 것”이라고 예상했다. 여경희 부동산114 연구원은 “서울 시내 노후 주택을 중심으로 현금 청산 우려가 커지면서 신축 아파트 시장과 후기 정비사업장으로 수요가 이동하고 있다”며 “정부가 불확실성을 제거하는 게 급선무”라고 말했다.

현금 청산에 따른 재산권 침해 등도 문제로 지적된다. 청와대 국민청원 게시판에는 “어디서 어떻게 진행될지 모르는 사업을 대책발표일인 4일 기준으로 한다는건 부적절하다”는 글이 올라왔다. 청원자는 “사업 진행이 될지 안될지도 모르는 불확실한 상황에 제재를 한다는건 거주이전의 자유, 사유재산권 침해 소지가 있다”며 “개발 고시로 특정지역 지정이 명시되지 않는 이상 현금청산에 대한 규제를 보류하거나 폐기해야 정당하다”고 강조했다.