[M&A 그 이후]7%대 日빌딩투자 수익의 비밀

[이데일리 장순원 기자] 일본, 유럽, 미국은 우리나라와 비교해 시장금리가 낮다. 일본은 심지어 기준금리가 -0.1%, 유럽은 제로 수준이다. 금리와 연동하는 건물의 임대수익률도 전반적으로는 낮을 수밖에 없다. 그런데 최근 증권사나 자산운용사들이 미국이나 일본, 유럽의 주요 도시 빌딩 투자에 적극적으로 나서고 있다.

미국 영화 제작사인 드림웍스가 글로벌 본사로 사용 중인 캘리포니아 LA카운티에 위치한 캠퍼스

미국 LA에 위치한 드림웍스 애니메이션 글로벌 본사의 캠퍼스 오피스 전경.

형 오피스, 미국 워싱턴DC에 위치한 미국 항공우주국(NASA·나사) 본사 빌딩, 도쿄 아리아케 지역에 위치한 ‘아리아케 센트럴타워(Ariake Central Tower)’ 빌딩 투자가 대표적인 사례들이다. 게다가 이들은 6~7%의 수익률을 제시하면서 국내 투자자들을 끌어들이고 있다. 어떻게 이런 수익을 낼 수 있는 걸까.

높은 수익률의 배경으로는 현지에서 낮은 금리에 빌릴 수 있는 선진국의 금융환경이 손꼽힌다. 일본 현지에서 부동산 담보대출을 받으면 금리는 0.7~0.8%에 불과하다. 유럽도 1.5% 수준에 불과하다. 국내에서 조달하는 일부 금액을 제외하면 금융비용을 많이 들이지 않고 건물을 매입할 수 있다는 얘기다. 일종의 레비리지(지랫대) 효과다. 업계에서는 일본의 경우 대출을 50% 정도 끼고 건물을 사면 수익률을 최대 8% 내외까지 끌어올릴 수 있다고 본다.

안정적인 임대수익 또한 높은 수익률의 원천이다. 대부분의 해외 투자 빌딩은 안정적인 임차인을 확보한 상태다. 아리아케 센트럴타워에는 도쿄 전력, 다이와 하우스 인더스트리, 후지쯔 등 대기업이 입주해있다. 부동산 컨설팅업체 CBRE에 따르면 올해 도쿄의 오피스 공실률은 평균 2.3%다. 나사 빌딩은 미국 연방정부의 독립 행정기관인 나사 본사로 사용하기 위해 지어진 맞춤형 건물로, 나사가 2028년까지 장기 입차하고 있다. 잔여 임차 기간이 10년 이상 남았다.

마지막으로 매각차익까지 더해진다면 더 높은 수익 기대할 수 있다. 물론 미국이나 유럽, 일본 부동산 시장은 이미 가격이 많이 오른데다 장기적으로 부동산 가격 상승 여력이 큰 편은 아니다. 그러나 좋은 입지에 안정적인 임차인을 확보했다면 얘기가 달라진다. 꾸준히 장기적인 임대수익을 올리려는 투자자들에게 웃돈을 받고 팔 수 있기 때문이다. 특히 물건이 위치한 지역이 도시재생사업과 민간 기업의 개발·투자가 활발한 곳이라면 매각차익을 기대할 수도 있다. 한 부동산업계 관계자는 “기본적으로 선진국 빌딩투자는 금융비용이 낮아 임대료 구조만 잘 짜놓으면 국내 빌딩투자보다 높은 수익을 올릴 수 있다”면서 “컨셉을 잘 잡고 건물을 리모델링하면 자본차익까지 올릴 수도 있다”고 설명했다.