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(1월5일자 관련기사: 분리수거 잡수입은 어떻게 쓰이나?)
지난 시간에 잡수입을 소유자(임대인) 기여 수익과 소유자와 사용자(임차인)가 함께 기여한 수익으로 구분하는 이유를 살펴봤습니다.
잡수입은 발생 원인에 따라 해당 수익을 향유하는 이해당사자가 다릅니다. 건축물의 소유와 점유가 항상 일치하지 않기 때문이죠. 어느 특정 시점에서의 공동주택의 거주 소유자, 거주하지 않는 소유자(임대인), 사용자(임차인)로 공동주택에서 발생하는 수익과 비용의 귀속에 따라 이해관계가 크게 달라지게 됩니다. 그래서 잡수입 구분이 중요한 겁니다.
잡수입을 소유관계에서 발생(소유자가 기여)했다고 분류하게 되면 사용자인 임차인은 수익을 누리지 못할 것이고요. 점유관계에서 발생(소유자와 사용자가 함께 기여)한 것으로 분류하면 거주하지 않는 소유자인 임대인이 수익을 누리지 못하게 되는 문제가 발생하는 겁니다.
대한주택관리사협회는 잡수입을 이분법적으로 구분하면, 공동주택의 이해당사자 중 특정 이해당사자 집단은 자신이 누려야할 이익을 제대로 누리지 못하고 비용만 부담하게 되는 문제가 발생할 수 있다고 지적합니다.
대표적인 예로 중계기 수익과 주차료 수익이 있습니다. 중계기의 경우 현재 장소 사용료(임대료) 성격으로 보아 소유자 몫인 장기수선충당금으로 전액 적립됩니다. 그런데, 최근 들어 이 중계기를 철거해 달라고 요구하는 단지가 하나둘씩 생겨나고 있습니다. 바로 해당 중계기가 설치된 최상층에서 전자파에 의한 피해 우려를 이유로 철거를 요구하는건데요. 실제 피해사실의 확인여부나 철거에 따른 휴대전화의 통화품질 문제를 논외로 하더라도 중계기 설치에 따른 심리적 부담은 특정 세대에서 받는 반면 그 혜택은 소유자가 받는 구조이다 보니 임차인이 거주하는 세대라면 거부감이 들 수 있는 문제입니다. 일정 부분은 거주하고 있는 세대에 대한 지원비 등의 개선을 검토할 필요가 있는 이윱니다.
둘째 주차료 수입입니다. 요즘 건설되는 주택은 주차장이 지상이 아닌 건축물 내에 설치되는 경우가 많은데요. 아무래도 건축물 내에 주차를 하다 보면 자동차에서 나오는 매연이나 바퀴의 마찰로 벽면 도색에 그을음이 끼고 바닥 방수재가 벗겨지는 경우가 생깁니다. 벽면의 경우 그을음을 정기적으로 털어주기도 하지만 역시 오래되면 벽면에 그을음이 눌러붙어 내부 도색을 해야하는 경우가 발생합니다. 바닥 방수 재시공 문제도 마찬가집니다.
그런데, 현재는 이런 부분에 대한 검토나 반영 없이 주차료 수익을 거주 소유자에게 귀속하도록 함으로써 유지·보수에 따른 비용부담의 실질적 주체인 소유자, 그 중에서도 거주하고 있지 않은 소유자는 장기수선충당금의 조기 집행에 따른 비용만 부담하고 혜택은 다른 이해관계자가 누리는 문제를 초래하고 있다는 지적입니다. 따라서, 발생한 수익 중 일정 비율은 장소 사용료 또는 장소 임대료 성격을 인정해 장기수선충당금으로 배분하고, 나머지 부분은 점유자의 몫으로 배분해 관리비 차감 등으로 사용될 수 있도록 하는 방안에 대한 제도 도입을 검토할 시점이라는 주장입니다.
특히, 많은 회계전문가들도 타당하다고 인정하는 독립채산제 방식의 주차장 운영(주차료 수입 비용을 독립 회계단위로 묶어 발생된 도색공사나 바닥 방수 공사 등의 비용으로 충당하는 방안)이 장기수선충당금이나 수선유지비 구분에 따라 구분 집행되는 현행 공동주택관리제도와의 충돌하는 문제도 생각해볼 필요가 있고요. 비용 부담을 이유로 필요한 장기수선충당금의 5분의 1 정도만 적립되면서 건축물의 장수명화 실현에 어려움이 예상되는 공동주택의 현실도 고려해봐야 한다는 것이 협회의 설명입니다.
협회 측은 공동주택 관리의 핵심 과제는 입주민과 시설물의 안전확보의 대전제 하에서 체계적 전문적 관리를 통해 주택의 장수명화와 관리비의 효율적 집행(관리비 절감)을 실현하는 것이라고 말합니다. 거주하지 않는 소유자는 주택 장수명화에, 임차인은 관리비 절감에 각각 관심이 많을 수밖에 없죠. 어느 한 쪽만 강조하다 보면 나머지 한 쪽은 피해를 볼 수 있기 때문에 둘 사이 균형을 유지하는 것이 무엇보다 중요합니다.
잡수입의 많고 적음을 떠나 합리적인 기준을 마련해 수익을 배분하는 것을 검토할 때입니다. 참고로, 집합건물법에서는 각 공유자(소유자)가 규약에 달리 정한 바가 없으면 그 지분 비율에 따라 공용부분의 관리비용과 그 밖의 의무를 부담하며 공용부분에서 생기는 이익을 취하는 것을 원칙으로 삼고 있는 점도 참고할 필요가 있습니다.
