‘떨이 시장’ 경매에서 황금알 건지는 방법

[조선일보 제공] 회사원 김모(36)씨는 최근 서울 광진구의 빌라 24평형을 법원 경매로 낙찰받았다. 감정가 8700만원인 이 빌라는 한 번 유찰돼 최저 입찰가격이 6960만원으로 떨어져 있었다. 김씨가 써낸 입찰 금액은 감정가의 85%선인 7427만원. 이 빌라의 전세금(7000만원)과 비슷하다. 김씨는 “경매를 활용하면 전세금에서 500만~1000만원만 보태면 집주인이 될 수 있다”고 말했다.

몇 년 새 부동산 가격이 크게 올라 1억원 안팎의 자금으로는 마땅한 투자처를 찾기 어렵다. 이럴 땐 법원 경매에 눈을 돌려보는 것도 좋은 방법이다.

전체 경매 건수의 70% 가량이 감정가 1억원 이하인 것으로 업계는 추산한다. 경매시장은 국가가 운영하는 ‘떨이 시장’이다. 두 번 유찰되면 서울 기준으로 감정가의 64%, 세 번 유찰되면 거의 절반 값에 살 수 있다.

경매를 처음 시작할 때에는 빌라·연립주택, 아파트 등 주거용 건물을 노리는 게 좋다. 소유권 하자 등을 따지는 권리 분석이 비교적 간단해서다. 6개월 정도만 경매를 배우면 입찰에 참가할 수 있다. 주거용 건물에 입찰해 감을 익힌 뒤 난이도가 높은 상가나 토지 등으로 넓혀가는 게 바람직하다.

최근 인기가 높은 연립주택·빌라는 재정비촉진지구 등 허가 구역에서도 허가절차를 밟지 않아도 되는 장점이 있다.

하지만 분위기에 휩쓸리기보다는 입찰 상한선을 분명히 정해야만 뒤탈이 없다. 아파트도 경매를 활용하면 강북이나 수도권 일대에서 10~20평형대를 잡을 수 있다. 법원 감정가를 그대로 믿지 말고 급매물 시세를 확인하는 것이 좋다. 요즘처럼 값이 하락할 때에는 감정가가 시세를 반영하지 못하기 때문이다.

상가는 10~20평형대 근린상가나 테마 쇼핑몰 등을 노리면 1억원 이하에서도 낙찰할 수 있다. 다만 경매에 나오는 상가는 영업이 안 되거나 비어 있는 곳이 많다는 점은 주의해야 할 대목. 실제로 경매로 상가를 싸게 낙찰 받았지만 세입자를 못 구해 애를 태우는 사람들이 많다.

토지는 개발 압력이 높은 수도권 일대 소규모 농지나 도심 자투리땅으로 압축하는 게 좋다. 요즘 각종 규제로 토지 경매 열기가 식어 ‘알짜 땅’도 1억원 안팎에 낙찰할 수 있다.

입찰 전 다리품을 파는 것은 필수. 현장을 찾아 개발 재료, 대항력 있는 세입자 여부 등을 꼼꼼히 따져야 한다.

모든 일이 그렇듯이 재테크에서도 부지런하지 않고서는 승자가 될 수 없다.