[아파트 돋보기]21년 넘은 승강기, '운행 정지' 우려

한 아파트 승강기 모습. (사진=연합뉴스)

[이데일리 성주원 기자] 우리나라 주택 중 75%는 아파트·연립·다세대주택처럼 여러 가구가 모여사는 공동주택 형태다. 대한주택관리사협회의 도움을 받아 공동주택에서 실제 벌어지고 있거나 일어날 수 있는 다양한 사례들을 통해 꼭 알아둬야 할 상식은 물론 구조적인 문제점과 개선방안, 효율적인 관리방법 등을 살펴본다.

지난주 ‘승강기안전관리법’ 전부개정에 따른 안전검사 강화와 관련해 21년 이상된 승강기를 보유한 공동주택의 관리현장에서 많은 우려와 반발이 있다고 말씀드렸습니다. 오늘은 이와 관련해 자세히 살펴보겠습니다.

어떤 공동주택의 승강기가 21년 이상 됐다는 것은 해당 공동주택도 21년 이상 됐다는 뜻이죠.

공동주택관리법령 규정에 따르면 승강기의 경우 전면교체하는 주기를 15년으로 하고 있습니다. 이를 기본으로 해당 단지의 관리사무소장과 입주자대표회의에서 승강기의 사용과 관리에 따른 노후화 정도를 감안해 해당 승강기의 교체 주기를 검토하고 조정하고 있습니다.

일반적으로 의무관리대상 공동주택의 경우, 대규모 점포와 같은 다중이용시설과는 달리 승강기의 이용 빈도가 낮고 관리사무소에 의해 일정 수준 이상의 일상적인 관리를 받고 있으며, 승강기의 전면 교체비용 자체가 다른 수선 대상(도색공사나 방수공사 등) 비용보다 월등히 높습니다.

이 때문에 공동주택의 경우에는 전면교체 주기를 15년 이상이 되도록 관리·운영하고 있습니다. 현재는 보통 20년 정도 이상이 되면 전면교체를 하는 경우가 많습니다. 또한, 단지의 여건상 재원마련이 어려운 경우(주거 취약계층 거주 지역 등)에는 이 주기가 20년을 넘어 30년 가까이 되는 단지도 있다고 합니다.

이 경우에는 전면교체가 아닌 한계 수명이 다한 부품이나 장치(주로 제어용 전자 부품 등이나 도르레나 도르레 쇠줄과 같은 운행에 따른 마모가 진행되는 부품 등) 위주로 우선 교체 및 수선하면서 전면교체 주기를 연장하고 있는 실정입니다.

왜 이렇게까지 복잡하게 승강기의 관리를 하는 것일까요?

공동주택의 준공 이후 건축물의 사용과 시간의 경과에 따라 노후화가 진행됩니다. 분양 후 15~20년차 이상이 되면 입주 당시의 많은 입주민들은 이사 가고 상대적으로 소득이 낮은 계층으로의 구성원 변동이 발생(하향여과 현상)하게 됩니다.

그런데, 이러한 공동주택의 경우에는 승강기 전면교체에 필요한 비용인 장기수선충당금의 적립금액 부족으로 어려움을 겪는 단지가 많습니다. 장기수선충당금의 적립액 인상을 해당 공동주택의 재산가치 유지를 위한 투자금 또는 재원 확보로 인식하기보다는 주거비 상승으로 받아들이는 현실에서 관리자가 장기수선충당금 인상 필요성을 아무리 설득해도 입주민 의사를 반영해야 하는 입주자대표회의가 주저하는 경우가 많다는 것이죠.

이러한 현상은 수도권보다는 비수도권에서 상대적으로 많이 발생한다고 하는데요. 장기수선충당금의 적립액을 현실화할 경우 징수 금액이 현재보다 최소한 5배 이상 대폭 증가하게 되니 소득수준이 상대적으로 낮은 비수도권의 경우에는 수도권과 같은 유지관리 수준을 지키는데 한계가 있을 수밖에 없다는 설명입니다.

현재 대부분의 공동주택은 가구당 1만원 안팎의 장기수선충당금을 징수하고 있습니다. 이 돈을 15년 차곡차곡 모아야 가구당 180만원(1만원*12*15)이 적립되고 20년을 모아야 240만원이 됩니다.

따라서, 계단식 공동주택은 승강기 1대를 공유하는 가구가 30가구(15층 아파트 가정)인 경우에는 15년을 적립하면 5400만원, 20년 이상 적립해야 7200만원이 모인다는 계산이 나옵니다.(이자 발생에 따른 적립액 증가는 물가 상승에 따른 공사비 증가를 감안해 고려대상에서 제외)

승강기 1대의 전면교체 비용도 시설 현황에 따라 다르겠지만 4000만~5000만원 이상 드는 점과 공동주택에서는 승강기 이외에도 전면 교체 또는 수선할 대상이 30가지 이상이라는 점을 감안하면, 교체주기가 연장되는 것은 어찌보면 현실적인 문제를 고려한 불가피한 선택이라는 측면도 있다고 할 수 있겠습니다.

그런데, 이번 승강기법 전부개정에 따른 하위 규정 전부개정으로 21년 이상된 승강기가 설치된 공동주택은 강화된 안전검사 판정기준 적용 부품 또는 장치 8가지에 대해서도 검사를 받도록 돼, 불합격 시에는 이용이 금지되는 현행 제도를 감안하면 많은 공동주택에서 승강기 운행 정지에 따라 상당한 불편이 발생될 것으로 우려된다는 것이 대한주택관리사협회의 설명입니다.