[부동산교과서]서울 아파트 ‘35층 룰’은 뭔가요?

서울 한강변 일대 아파트 전경.(강남구 제공)

[이데일리 김기덕 기자] 누구를 위한 높이인가. 서울시의 ‘35층 룰(일반주거지역 아파트 최고층수 35층 제한)’은 여전히 뜨거운 논쟁거리다. 획일적인 높이 규제에 따른 재산권 침해라는 주장과 공공성을 위한 선택이란 의견이 맞붙어 갑론을박을 벌이고 있다. 이런 상황에서 올해 서울시가 도시 최상위기본계획을 재정비할 예정이라 개정 내용에 대한 관심이 쏠리고 있다.

아파트 층고 제한은 서울시가 2014년 마련한 최상위 도시기본계획인 ‘2030 서울도시기본계획(이하 2030 서울플랜)’에 근거를 두고 있다. 서울시는 ‘서울시 스카이라인 관리원칙’과 ‘한강변 관리기본계획’을 마련, 한강변을 포함한 주거용 건축물 층수를 35층 이하로 제한했다. 초고층 건물이 일조권, 조망권을 독점하는 걸 막고 저층 건물, 자연경관과 조화를 이루기 위한 것이라는 게 서울시 설명이다

다만 용도지역별로 층수 제한 높이는 모두 다르다. 제2종일반주거지역은 25층 이하, 제3종일반주거지역은 35층 이하를 적용했고 도심, 부도심 및 도시기본계획에서 정한 지역은 50층 이상 초고층 주상복합 건물 건축이 가능하도록 했다.

서울시 제공

물론 박원순 시장이 부임하기 이전에는 35층 이상 아파트를 허용한 경우도 있다. 지난 2009년 오세훈 전 서울시장 시절 서울시는 재건축 땅의 25% 이상을 기부채납(공공기여)할 경우 한강변 인근 일반주거지역에 속한 재건축 추진 단지들도 ‘최고 50층’ 건립을 허용한다는 파격적인 방안을 내놨다. 이때 인허가를 받은 아파트가 용산구 이촌동 래미안 첼리투스(기부채납 25%)와 성동구 성수동1가에 ‘서울숲 트리마제’ 주상복합아파트(기부채납 32%)다. 이들 아파트는 현재 한강변 재건축 아파트의 평균 기부채납 비율(15%)보다 훨씬 많은 토지를 녹지 조성 등을 위해 내놓고 초고층으로 건립됐다.

지난 2011년 박 시장 취임 이후에는 송파구 잠실주공5단지가 수차례 낙방 끝에 처음으로 민간아파트에 초고층을 허용한 사례로 주목 받았다. 광역 중심인 잠실에 속한 이 단지는 지난 2017년 일반주거지역을 준주거지역으로 용도 변경하는데 성공, 최고 50층 아파트를 세울 수 있게 됐다. 이외에 현재 서울에서 35층을 초과한 층수 아파트 건립이 가능한 곳은 오세훈 전 서울시장 재임 시기 층수 가이드라인이 마련된 성수전략정비구역(최고 50층)이 유일하다.

하지만 압구정 한강변 일대 재건축 아파트 등 다른 재건축 단지들은 35층 룰에 막혀 번번이 막혀 서울시 심의에서 보류되는 등 사업이 속도를 내지 못하고 있다. 이에 해당 조합들은 올해 변경되는 2030서울 플랜 재정비에 대한 기대감이 높다. 서울시는 올해 서울도시기본계획 재정비 절차에 착수해 빠르면 2020년 ‘2040 서울도시기본계획(가칭)을 수립할 예정이다. 강남 재건축 조합들은 정책 변화 가능성을 기대하고 ‘초고층 아파트’ 건립을 위해 사업 연기도 불사한다는 입장이다, 다만 서울시는 층수 정책의 일관성 훼손에 우려해 정책 변경 가능성은 낮은 상황이다.