"아파트 신규분양 축소, 미분양은 둔화…건설株 2월후 안정화"

[이데일리 이은정 기자] 새해 아파트 신규 분양 축소가 가시화되고 있다. 올해 건설사 주택실적 하향 조정이 불가피한 가운데 미분양 증가세는 둔화할 것이라는 전망이 나왔다. 2월 이후 건설업종 주가 안정화가 기대되고 있다.

신한투자증권은 3일 부동산114를 인용해 2023년 전국 아파트 신규분양 계획은 약 26만8954세대로 전년 대비 28.6% 낮았다고 짚었다. 이는 2012년 이래로 가장 낮은 수준으로 최근 5년 평균 물량의 76%에 불과하다. 형태별로는 재개발·재건축이 13만1739세대로 2023년 총 물량의 49%에 달한다.

주택경기 둔화로 미분양 부담이 커지면서 도시정비 비중이 높아졌다. 지역별로는 수도권이 47%, 지방이 53%인데 부산 대연3구역(4488세대), 광주 운암3구역(3214세대) 등 지방의 대형 도시 정비사업 영향으로 봤다.

김선미 신한투자증권 연구원은 “대형 도시정비사업의 경우 일반분양분이 많아 주택경기에 따라 분양시기 조정이 잦다”며 “다만 2023년 도시정비사업은 일반분양분 비중이 33.7%로 전년도 45.5%, 최근 5년 평균 50.2% 대비 낮아 변동성이 축소될 것으로 기대되는 점은 긍정적”이라고 말했다.

올해 건설사 주택 실적 하향 조정을 예상했다. 현대건설, GS건설, 대우건설, DL이앤씨 합산 기준 2023년 예상 신규분양은 7.5만세대로 전년도 연간 대비 7.5% 낮을 전망이다. 2022년 하반기부터 주택경기 둔화로 건설사 주택 신규수주는 축소됐으나 도시정비사업 위주로 분양 규모를 지난해 수준으로 유지한다는 계획이다.

김 연구원은 “2022년 연간 공급실적이 연초 계획을 26% 미달한 점을 고려하면 아쉬운 수치”라며 “매출액은 2024년 이후 축소가 가시화되겠으나 △분양 프로모션 증가 △도시정비사업 비중 확대 △분양가 상승 제한 등의 영향으로 주택부문 수익성은 2023년부터 하향될 전망”이라고 설명했다.

도시정비사업 대비 신규주택 분양 비중이 높은 중소형 건설사들의 경우 분양 축소 타격을 더 크게 받을 것으로 전망했다. 주택 외 사업부문으로 전사 실적을 방어할 수 있는 코오롱글로벌, 아이에스동서 등 업체들을 선별할 필요가 있다고 조언했다.

올해 전국 신규분양 축소로 오히려 미분양 리스크는 감소할 전망이다. 11월 현재 전국 미분양아파트는 총 5.8만세대로 전월대비 약 1만세대가 증가했다. 고금리로 위축된 주택수요 영향이 가장 크겠으나 10월, 11월 각각 약 4만세대의 신규 분양이 공급된 것도 부담이 컸다는 평이다.

올해 월별 신규분양 공급이 축소되며 미분양 아파트 증가세는 둔화될 전망이다. 시세대비 낮은 분양가를 고려했을 때 준공후 미분양이 축적될 가능성은 제한적이기 때문이다.

김 연구원은 “미분양 리스크가 높은 대구, 공급부담이 큰 경기도의 신규분양이 축소되는 점도 긍정적”이라며 “이에 건설사 실적 하향조정이 마무리되는 2월 이후 주택지표 개선, 정부의 주택 규제 완화 등에 힘입어 건설업종에 대한 투자심리가 개선, 업종 주가가 안정화될 수 있을 것으로 기대한다”고 전했다.