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20일 대신증권은 국내 상장 리츠 제도가 도입된 2000년 이후 오랫동안 존재감이 미미했지만 최근 몇 년간 양적, 질적으로 성장 중이라고 진단했다. 2018년 이리츠코크렙과 신한알파리츠, 2019년 롯데리츠가 차례로 상장한데다 2020년 코로나19로 인한 경기침체에도 대형 리츠들이 나타났다는 것이다.
대신증권은 “기존 리츠들도 자산 편입을 위한 증자에 성공하며 대형화를 진행 중”이라며 “향후에도 신규 기업공개(IPO)와 증자를 통한 자산 편입으로 대형화 기조가 지속될 것”이라고 전망했다.
하지만 최근 리츠들은 하락장을 피하지 못했다. 금리 인상으로 배당 수익이 줄어들 우려가 커지면서다. 리츠는 투자자들의 돈에 은행 대출을 더해 부동산에 투자하고 임대수익과 시세차익을 배당한다. 금리가 오르면 은행 대출 이자 부담이 늘어나고, 리츠 최대 장점인 배당 수익이 줄어들 가능성이 있다.
장승우 대신증권 연구원은 “한국 시장 조정의 핵심 원인은 금리”라며 “인플레이션 수혜보다 금리 상승의 영향이 더 빠르게 반영됐다”고 분석했다. 금리 인상 우려가 리츠에 선반영되면서 약간의 조정은 있었지만, 임대계약 구조가 물가상승률에 연동된 만큼, 리츠들의 임대료 성장은 2023년에도 계속될 것이란 설명이다.
대신증권은 이런 분석을 토대로 리츠 대표종목 10개를 선정했다. 먼저 롯데그룹 보유 자산인 마트와 백화점 등을 기초자산으로 상장한 롯데 리츠를 꼽았다. 롯데그룹을 주요 임차인으로 장기 임차 계약을 맺고 있어 안정적으로 임대료 매출을 확보할 수 있다는 설명이다. 마찬가지로 SK(034730)가 50% 지분을 보유한 SK리츠에 대해서도 대기업 집단이 스폰서로 있어 안정적인 리츠 실적이 확보된다고 평가했다.
해외 부동산 및 증권을 기초자산으로 하는 제이알글로벌리츠도 유망하다고 꼽았다. 벨기에 브뤼셀 소재 오피스의 경우 정부기관을 대상으로 장기 계약을 맺고 있어 임대료가 벨기에 건강지수와 연동돼 있다. 이외에도 현대오일뱅크와 장기 임차계약을 맺고 있는 코람코 에너지 플러스 리츠, 3분기 자산 매각이 예정된 신한 알파 리츠, 캐나다 연기금 CPPI를 주요 주주로 둔 ESR켄달스퀘어리츠도 10곳에 들었다.
백화점와 아울렛을 기초자산으로 하는 리테일 리츠인 이리츠코크렙과 부채 80% 이상이 25년 뒤 만기가 도래해 금리 영향이 제한적인 복합리츠인 디앤디플랫폼리츠, 그리고 리오프닝 효과가 기대되는 신한서부티엔디리츠도 선방할 것으로 봤다. 또 아마존과 페덱스와 장기임대차 계약을 체결한 미래에셋글로벌리츠도 향후 대형 리츠로 성장할 가능성이 크다고 봤다.
