“시세 낮아지는데 분양가 협상 어떡하나”

[이데일리 황현규 기자] “일반분양가 산정시 비교 단지 시세를 참고하는데, 아파트값이 떨어지는 상황이라 걱정이다.”(강남권 A재건축사업장 조합 관계자)

강남의 아파트 단지의 모습.(사진=방인권 기자)

코로나19 확산으로 아파트 등 주택 가격 하락세가 나타나면서 주택도시보증공사(HUG)와 분양가 협상을 진행 중인 강남권 재건축 조합들의 고심이 커지고 있다. 비교 대상 지역 아파트 가격이 떨어지면서 일반분양가 산정을 위한 협상시 불리해질 수 있어서다.

조합들은 일반분양가 협상시 ‘시세에 비해 HUG가 제시한 평균 분양가가 너무 낮다’는 이유로 분양가 인상을 요구해왔지만 시세가 하락하는 분위기여서 명분이 사라진 셈이다. 코로나 사태로 분양가상한제 유예기간이 7월까지 연장된 상황에서 아파트값 ‘하락’이란 악재를 만난 상황이다.

◇강남 아파트 시세 두달 새 곤두박질

12일 정비업계에 따르면 관리처분계획 인가를 신청해 7월까지 분양가상한제 적용을 유예받은 재건축 사업장 중 약 15개 단지가 현재 HUG와의 분양가 협상을 진행 중이거나 예정이다.

(그래픽= 김다은 기자)

대표적으로 강남구 개포동 개포주공1단지 등이 HUG와 분양가 줄다리기 중이다. 조합 측은 지난해 11월 분양에 나선 대치동 ‘르엘 대치’의 3.3㎡당 분양가(4750만원)보다 대략 100만원 높은 4800만원대의 분양가를 요구 중이다. 지난해 4월 분양한 일원동 ‘디에이치 포레센트’의 일반분양가 4569만원보다도 한참 높다. 르엘 대치(273가구), 디에이치포레센트(184가구)와 달리 개포주공1단지는 대단지(6702가구)일 뿐만 아니라 평형과 입지 등이 더 뛰어나다는 게 조합 측의 주장이다.

업계에서는 강남권 아파트 값이 내려가면서 조합 측이 제시한 분양가가 받아들여질 가능성이 더 낮다고 보고 있다. HUG 고분양가 기준에 따르면 분양가 산정시 앞서 공급한 인근 단지가 참고 대상이다. 분양 당시 일반분양가뿐 아니라 단지별 단지 수·입지·브랜드아파트 시세 등도 함께 고려한다는 게 HUG 측 설명이다.

결과적으로 주택가격변동률의 영향을 받는다는 의미다. 하지만 지난 2~3월 강남구의 아파트값 변동률은 두달 연속 마이너스를 기록중이어서 조합으로선 분양가 산정에 협상력이 떨어질 수밖에 없는 상황이다.

(그래픽= 김다은 기자)

개포주공1단지 조합원은 “올 초만 해도 당연히 3.3㎡당 4800만원 이상의 분양가를 받을 수 있다고 생각했지만 지금은 불안하다”며 “HUG는 아파트값이 떨어지고 있다는 것을 이유로 조합이 원하는 분양가를 더 낮추려 할 것”이라고 말했다.

분양가 협상을 진행중인 서초구 반포동 신반포3차·경남아파트(원베일리), 잠원동 신반포13차 등도 비슷한 상황이다. 조합 측이 제시한 분양가가 HUG 분양가보다 100만~600만원 높은 상황에서 주변 아파트 시세가 떨어져 난감한 입장이다. HUG관계자도 “분양가 산정 시 원칙적으로 주택가격상승률을 고려할 수밖에 없다”며 “매일 신고가를 경신하던 때와 비교해 조합 측이 제시하는 분양가보다 낮아질 여지가 있다”고 말했다.

◇“분상제 피하자”…스스로 몸값 낮춘 단지까지

상황이 이렇자 분양가 상한제라도 피하자며 분양가를 낮게 제시하는 조합도 있다. 시세 등을 이유로 분양가를 높히기 어려울 뿐아니라 분양가 상한제 유예기간도 3개월밖에 남지 않았기 때문이다. 은평구 증산2구역과 수색6구역·수색7구역·수색13구역는 일반 분양가를 3.3㎡ 당 약 2100만원으로 제시할 계획이다. 작년 인근 단지 분양가보다 낮거나 같은 수준이다.

전문가들은 낮은 분양가로 인한 수익성 악화는 불가피하다고 지적한다. 권대중 명지대 부동산학과 교수는 “이미 각종 규제로 막혀 있는 재건축 사업이 ‘시세 하락’이라는 변수를 만나면서 일반분양가까지 낮아질 가능성이 높다”며 “결과적으로 수익성이 떨어져 재건축 사업 전반이 경직될 우려도 있다”고 분석했다.